23 декабря 2017г.
Гражданский кодекс РФ в ст. 288 в качестве одного из объектов гражданских прав закрепляет «жилые помещения», собственники которых осуществляют права владения, пользования и распоряжения таковым в соответствии с его назначением. [1] В соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса РФ Жилые помещения являются одновременно объектом жилищных прав граждан. [2] Ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ дает определение жилого дома, которым признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. [2] Однако стоит отметить, что категории «Жилой дом» и «Многоквартирный дом» не являются идентичными. Так понятие «Многоквартирный дом» в Жилищном кодексе не упоминается, в ч.3 ст. 16 говориться лишь о «квартире» как составной части многоквартирного дома: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». [2] На основании норм Жилищного кодекса РФ определение многоквартирного дома закрепляет Постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. П.6 указанного положения гласит: «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». [3] Из указанного определения следует, что собственники в соответствии с законодательством реализуют свои правомочия и несут бремя содержания их общего имущества в таком доме, которые имеют свои особенности. Об этих особенностях и пойдет речь в нашей статье.
Сначала следует отметить, что большой массив всевозможных гражданских правоотношений в сфере реализации правомочий в отношении многоквартирного дома можно поделить на две группы. Во- первых - это частные вопросы, решение которых обусловлено равенством участников отношений, в частности, аспект по осуществлению правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми и нежилыми помещениями, земельным участком и объектами общего имущества в доме, по их обслуживанию и ремонту. Сюда входят частные отношения, такие как: регистрация, организация, ведение отчётности в рамках жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществах собственников жилья; реализация договора управления многоквартирным домом; предоставление коммунальных услуг, порядок их расчета и оплата, и другие.
Вторая группа – отношения публичные, построенные по модели «власть - подчинение». К этой группе следует отнести: контроль над использованием и сохранностью жилищного фонда; государственный жилищный надзор; контроль над деятельностью управляющих организаций, поставщиков ресурсов для предоставления коммунальных услуг, а также за лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы по содержанию и ремонту общего имущества в домах.
Одной из форм реализации правомочий собственников может выступать управление многоквартирным домом. Управление многоквартирным домом преподносится как проявление частного, так и публичного интересов, следовательно, представлено комплексной категорией, подпадающей как под частноправовое, так и публично-правовое нормирование.
Анализ нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения позволяет выделить несколько групп отношений по управлению жилой и нежилой недвижимостью по признаку принадлежности этих отношений к сферам частноправового или публично-правового регулирования:
- управление жилищным фондом как компетенция государства по созданию и использованию жилищного фонда, поддержанию его безопасности и сохранности, обеспечению коммунального обслуживания, технической инвентаризации, контролю и надзору. Всё это – признак публичного интереса, относящийся к сфере системного, обычно публичного нормирования;
- управление многоквартирным домом как обеспечение надлежащего использования – суть проявление частных и публичных задач, относящееся к сфере частного и публичного нормирования, подобное регулируется жилищным и гражданским законодательствами;
- управление общим имуществом собственников помещений расценивается как составная часть управления домом, собственно решение вопросов пользования и законного распоряжения указанным имуществом. В этом случае проявляется лишь частный интерес, относящееся к сфере частного регулирования, нормирование осуществляется жилищным и гражданским законодательствами.
Если обратиться к обозримой истории правового регулирования управления домами, то следует отметить, что в 1988 г. Советом Министров СССР принято постановление о продаже гражданам в личную собственность квартир, которое разрешало передачу физическим лицам в собственность жилых помещений. Данное обстоятельство вызывало вопросы о дальнейшем обслуживании дома и судьбе общего имущества в нем, для чего законодатель требовал образования товариществ индивидуальных владельцев квартир для создания условий должной эксплуатации домов на основе общего управления и взаимовыручки. При этом обслуживание жилых домов производится государственными или кооперативными жилищными конторами по договорам с товариществами собственников квартир или иными лицами.
Примечательно, что в большинстве зарубежных стран - в Словакии, Франции, США, Сингапуре - управление определяется как отдельный вид коммерческой деятельности, за что управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед владельцами за эксплуатацию здания несет объединение (союз, товарищество) собственников квартир. [4] При таком положении дел управляющий не отвечает перед владельцами за оказание коммунальных услуг. [4] При всём этом управляющие работают исключительно на основании договора с объединением собственников жилья, а не с отдельными собственниками. [4] Как следствие главные управленческие решения, в т.ч. по распоряжению финансами и заключению сделок на приобретение товаров и услуг, принимает не управляющий, а органы управления товарищества (союза) собственников квартир. Управляющий лишь даёт заключения и проекты документов для правления товарищества.
По факту, управление домом – это правовой институт, основа которого – совокупность правовых норм, влияющих на общественные отношения, возникающие при деятельности управляющего субъекта в отношении поведения владельцев жилья в многоквартирном доме и других лиц по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме, оказания коммунальных услуг.
В узком толковании управление многоквартирным домом - это гражданско-правовая обязанность по влиянию на поведение владельцев жилья и других лиц по поводу содержания общего имущества в многоквартирном доме и оказания коммунальных услуг. Подобным влиянием должны быть достигнуты заявленные законом цели. Влияние выражено в совершении системы реальных и правовых действий управляющим субъектом (ТСЖ, кооперативом, собственниками помещений).
На основании системного подхода к юридическим аспектам разных способов управления домом определим правовую сущность управления многоквартирным домом, выраженную в трех аспектах:
управление многоквартирным домом как совокупность правовых установок являет собой отдельный правовой институт;
управление многоквартирным домом является формой реализации правомочий собственников в отношении общего имущества многоквартирного дома;
управление многоквартирным домом в рамках конкретных правоотношений является законной обязанностью и бременем сособственников, обусловленной сложными правовыми составами, включающими решение общего собрания собственников помещений в доме, организацию конкурса по отбору управляющей организации, регистрацию некоммерческих организаций, составление договоров. Данную обязанность с учётом способа управления несут владельцы жилья, ТСЖ, кооператив перед всеми собственниками помещений.
Заслуживает внимание название раздела VIII ЖК РФ и ст. 161 ЖК РФ, где объектом управления назван весь дом. Подобное признается логичным, поскольку обеспечить безопасность и благоприятность проживания, проводя работу с общим имуществом в доме, можно только с достижением таких же целей и по отношению к жилым помещениям. Поэтому отношения по управлению распространены на весь дом в целом.
Управление общим имуществом в многоквартирном доме следует считать составной частью управления многоквартирным домом, но только в узком понимании, как одну из частей общей цели управления домом, решение вопросов пользования и законного распоряжения указанным имуществом. [5] В этом заключается и частный интерес сособственников общего имущества в конкретном доме, и входит в сферу регулирования жилищного и гражданского законодательства. Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать надёжность и безопасность, в т.ч. для жизни, имущества и здоровья, а также комфортные условия проживания, при этом недопустимо ограничивать права отдельных пользователей в законном владении имуществом, а инженерные сети должны быть готовы к оказанию коммунальных услуг.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Российская газета. №238-239. 8 декабря 1994.
2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017)// "Российская газета", N 1, 12.01.2005
3. 
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"// "Российская газета", N 28, 10.02.2006.
4. Р. Р. Измайлов Правовые проблемы лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами// Актуальные проблемы российского права. – 2016 - №4
5. Береговая, Т.А. Частноправовые и публично-правовые начала в регулировании отношений по управлению многоквартирным домом.: дисс. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Т.А. Береговая. – М., 2014. – 52с.
