26 января 2016г.
На современном этапе заключения сделки значение предварительного договора чрезвычайно велико, так как согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Не редко в силу возникших обстоятельств недобросовестная сторона уклоняется от выполнения условий предусмотренных предварительным договором. Согласно п.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Поэтому необходимо оговорить ключевые моменты сделки, конечно же закрепив все это в письменной форме, хотя данный документ не подразумевает имущественных обязательств и не закрепляется нотариально, также будет разумно оговорить неустойку на случай отказа одной из сторон выполнения своих обязательств.
На современном этапе, предварительный договор обеспечивает несколько важных функций:
- способствует возникновению договорных обязательств, т.е. стороны оговаривают предмет основного договора и основные условия его выполнения, образуя тем самым договорные связи;
- уберегает стороны от нежелательных трат до момента заключения основного договора и тд.
Обязательным условием заключения предварительного договора является установление предмета основного договора. К примеру, в Решении Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2010 №А79- 5611/2010 сказано: в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору.28 Так, договор купли-продажи недвижимости должен содержать адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность для отдельно стоящих зданий. Проанализировав предварительный договор, на котором основывает свои требования истец, суд признает его незаключенным, поскольку указанное имущество не содержит признаков, позволяющих его идентифицировать, соответственно, в договоре не определен предмет сделки.29
Нередко стороны, преследуя свои собственные интересы, включают в предварительный договор как можно больше условий. Таким образом предварительный договор теряет свою природную квалификацию и может быть трактован как смешанный договор.
Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №9798/12 указано: предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.30 При этом правила ст.429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. На сегодняшний день Арбитражная практика придерживается мнения то что, оплата по предварительному договору ставит под сомнение именно волю сторон на заключение предварительного договора, а не условие о предварительной оплате по основному договору. Но тем не менее, в случае когда предметом сделки является недвижимость и сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
28 Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2010 по делу N А79-4288/2010
29 Мандрюков А.В. Отдельные особенности регулирования предварительного договора // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. №5 С.71.
30 Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №9798/12
Подводя итог к выше сказанному, нужно отметить, что из предварительного договора не возникает имущественных обязательств, возникают только обязательства заключить основной договор, следует, что предварительный договор не может содержать условия об оплате.
Еще одним важным пунктом при заключении предварительного договора является возмещение убытков одной из сторон, так согласно (п.4 ст.445 ГК РФ): сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Нельзя не обратить внимание на важное судебное решение - Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 г. №13585/12, в котором дан ответ на вопрос о законности взыскания неустойки в случае уклонения одной из сторон предварительного договора. При этом было указано что п.5 ст.429 ГК РФ устанавливает гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулирует отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится неустойка. Таким образом, можно сделать вывод, что условие о взыскании неустойки за невыполнение обязательств по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор.
При заключении предварительного договора, важно учитывать цену предмета ради которого он заключается. На практике у арбитражных судов возник вопрос, вправе ли арбитражный суд понуждать сторону включить в основной договор условия о цене, если такое условие не было предусмотрено в предварительном договоре. В соответствии со ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашение сторон. При отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Отсюда следует, что требование о включении в основной договор условия о том, что цена определяется в порядке, предусмотренном ст. 424 ГК РФ, должно быть удовлетворено арбитражным судом.
Согласно действующей редакции п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Данный пункт дополнен вторым абзацем, в соответствии с которым разногласия сторон по условиям основного договора рассматриваются судом в порядке, определенном ст. 446 ГК РФ. В связи с этим следует обратить внимание на то, что Проект ГК РФ дополняет упомянутую ст. 446 ГК РФ, согласно которой разногласия, возникшие при заключении договора и не переданные на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.
Подводя итого значения предварительного договора, можно сказать, что предварительный договор характеризует требования сторон по обязательствам из договора, который будет заключен в будущем (основного договора). Таким образом, целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем.
Существенными условиями предварительного договора являются:
1) предмет;
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
4) предмет и существенные условия основного договора.
Важно отметить, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.
Таким образом, предварительный договор обеспечивает покупателю "резервирование" неких дефицитных ресурсов продавца, а продавцу, в свою очередь, гарантирует сбыт товаров, работ, услуг.
Список литературы
1. Мандрюков А.В. Отдельные особенности регулирования предварительного договора // Индивидуальный предприниматель: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. №5 С.71-72.
2. Петров Д.А. Теоретические и практические аспекты применения норм о предварительном договоре в коммерческом обороте недвижимости//Вестник санкт-петербургского университета. Серия:14. Право.2009. Вып.3 С.23.
3. Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.08.2010 по делу N А79-4288/2010//СПС «КонсультантПлюс»
4. Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 №9798/12//СПС «КонсультантПлюс»
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 г. №13585/12// СПС «КонсультантПлюс»
