26 января 2016г.
Прежде всего, хотелось бы отметить, что в настоящее время государственную регистрацию следует понимать в нескольких смыслах: способ защиты гражданских прав на недвижимое имущество; правовой институт, а также факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения гражданских прав на недвижимое имущество, опосредованный в государственном акте, представленном в виде специальной записи в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).
Отметим, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК) не ограничивает гражданина в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия специальных, вещно-правовых, способов и граждане и юридические лица в силу статьи 9 ГК вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению, при законодатель не упоминает о таком способе защиты прав в статье 12 ГК, а весь список однозначно является открытым.
<8> Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".
Добавим, что в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП регистрирующими органами. Часть 2 ст. 8.1 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Стороны, как правило, должны достигать соглашения по количественным и качественным характеристикам, то есть по всем существенным условиям. Поскольку цель правоотношения, требующего государственной регистрации, может быть удовлетворена только после принятия такого акта регистрации, она по сути своей попадает под категорию существенных условий, однако, последняя не может являться существенным условием конкретного договора, так как заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного (частного) правоотношения, ибо его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий. Согласование всех условий уже произошло, договор состоялся, однако без государственной регистрации не приобрел юридической силы, такой вид договора при аренде здания или сооружения законом признается незаключенным, а в других случаях, как было указано выше, просто ничтожным.
На основании вышесказанного можно сделать логический вывод, что самостоятельной роли в возникновении права государственная регистрация не играет, она лишь выражает признание возникшего права со стороны государства, что должно пониматься как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Таким образом, государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
В подтверждение сказанного приведем Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>, в котором признается, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Регистрация прав на недвижимое имущество придает им свойство публичной достоверности, что само по себе придает информации из ЕГРП высокую степень достоверности <1>. Как было отмечено ранее, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
По мнению Н.С. Потапенко, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество используется контрагентом стороны по сделке отчуждения недвижимого имущества, уклоняющейся от выполнения процедуры государственной регистрации, прописанной в ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основой иска является, в частности, ст. 551 ГК РФ. Согласно указанной норме в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Таким образом, проведенное исследование в области государственной регистрации договора аренды здания или сооружения и применение последствий несоблюдения требований о государственной регистрации к данным отношениям позволяет сделать следующий однозначный вывод: государственная регистрация - особый институт регулирования гражданского правоотношения, которая ориентирована на защиту права. Она является средством правоохранительного характера, сочетающим как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающиеся, согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Список литературы
1. Алиев Т.Т. Государственная регистрация как способ защиты прав участников арендных отношений по договору аренды здания или сооружения ("Современное право", 2012, N 12).
2. Васильев Е.А., Комаров А.С. Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учеб.: В 2 т. Т. 1 /М., 2006. С. 535.
3. Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета.N 238 - 239. 08.12.1994.
5. Кирсанов А.Р. Регистрационное право - формирующаяся отрасль современного российского права // Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2001. N 11. С. 60 - 61.
6. Определение Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. N 1.
7. Пискунова М.Г. Правовое регулирование процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2001. N 4. С. 23. способа защиты гражданских прав на недвижимое имущество и формальное удостоверение со стороны государства юридической силы правоустанавливающих документов.
8. Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева".
9. Потапенко Н.С. Способы защиты права собственности на недвижимую вещь. "Российская юстиция", 2010, N 5.
10. Хрипунов М.И. Тенденции и перспективы развития гражданского законодательства о государственной регистрации права собственности на недвижимость // Современное право. 2007. N 8. С. 56.
