СПОСОБЫ ФОРМИРОВАНИЯ ФОНДА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

    Современное жилищное законодательство предусматривает возможность выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта своего дома. Один из таких способов предусматривает перечисление собственниками взносов на капитальный ремонт дома на счет регионального оператора, который создается органами власти субъекта Российской Федерации. Особенностью этого способа является то, что взносы собственников всех домов накапливаются в одном (региональном) фонде, а их использование осуществляется в соответствии с региональной программой капитального ремонта многоквартирных домов. Региональная программа капитального ремонта включает [1]:

-   перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации (кроме аварийных и подлежащих сносу);

- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах;

-    плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах;

- иные сведения по усмотрению субъекта Российской Федерации.

    Важным вопросом при таком способе формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов является очередность проведения ремонта. В процессе формирования региональной программы такая очередность устанавливается исходя из критериев,  которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям. В первую очередь в региональной программе должен быть предусмотрен капитальный ремонт тех домов, которые нуждались в нем на дату приватизации первого жилого помещения (если к моменту составления региональной программы ремонт в них так и не был проведен). [1].

    Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домовв Санкт-Петербурге, к примеру, включает 21 927 МКД, срок ее реализации – 25 лет [3]. Очередность проведения капитального ремонта определялась на основе оценки состояния дома, физического износаего конструктивных элементов или инженерного оборудования и продолжительности их эксплуатации. При выявлении аварийного состояния отдельных элементов, дом включался в краткосрочный план реализации региональной программы на 2014 год. Таких домов в краткосрочном плане 1357 [2].

    Особенностью этого способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов является аккумулирование средств всех собственников, т.е. средства собственников конкретного дома могут быть использованы на ремонт других домов, а их собственный дом будет отремонтирован в установленные региональной программой сроки и также с использованием средств собственников других домов.

    Другой способ предусматривает накопление средств на специальном счете конкретного дома. Открыть такой счет в банке может юридическое лицо, которое назначено собственниками в качестве владельца этого счета. Отметим, что средства собственников, находящиеся на специальном счете, защищены от нецелевого использования:

-   они не являются собственностью владельца счета, и на них не может быть обращено взыскание по его обязательствам, не относящимся к капитальному ремонту МКД;

-    если владелец специального счета будет признан банкротом, средства на счете не включаются в конкурсную массу.

   Кроме того, предусмотрена защита в виде надежности держателя счета – он может быть открыт в российских кредитных организациях, которые обладают собственным капиталом в размере не менее 20 млрд. рублей и указываются в ежеквартально размещаемой Центральным банком РФ информации.[1]

    Особенностью этого способа является то, что средства со специального счета могут расходоваться на проведение капитального ремонта только того дома, собственники помещений в котором сформировали фонд капитального ремонта на этом счете, и не могут быть направлены на капитальный ремонт других домов. Кроме того, средства со специального счета могут использоваться при необходимости для проведения работ по капитальному ремонту, даже если планируемый региональной программой срок проведения этих работ еще не наступил.

    И при первом, и при втором из описанных выше способов формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома собственникам может быть предоставлена финансовая поддержка со стороны государства и муниципалитетов.Возможность предоставления такой поддержки предусмотрена Жилищным кодексом Российской Федерации, однако порядок ее предоставления пока не установлен. По нашему мнению, необходимо урегулировать этот вопросдокументом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в котором будутпрописаны цели, порядок и условия предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домовиз региональных и муниципальных бюджетов. В качестве целей могут рассматриваться не только непосредственно капитальный ремонт многоквартирного дома, но и разработка проектной документации, проведение энергоаудитадома (для обеспечения в ходе ремонта мер по повышению его энергоэффективности). Порядок предоставления субсидии должен предусматривать принятие решения о субсидировании до начала ремонта многоквартирного дома, чтобы собственники имели возможность определить, в случае необходимости, размер кредита. В качестве условий целесообразно указать необходимость финансирования капитального ремонта собственниками помещений в доме за счет собственных или заемных средств, обеспечение в результате ремонта уровня безопасности проживания, соответствующего требованиям технических регламентов, достижение требуемого уровня энергоэффективностидома, выбор подрядчика по капитальному ремонту на конкурсной основе.

    При первом способе срок проведения ремонта устанавливается в региональной программе, при втором можно провести ремонт по фактической потребности, однако у собственников может быть недостаточно собственных средств и им потребуется кредит. Такой кредит, по нашему мнению, может быть выдан на следующих условиях:

-    размер собственных средств, направляемых на капитальный ремонт многоквартирного дома, должен составлять не менее 10% стоимости ремонта;

-      сумма ежемесячных платежей собственников на капитальный ремонт дома должна превышать ежемесячный платеж по кредиту на 10%;

-   собираемость платежей должна быть не ниже 90%.

    В настоящее время значительная часть многоквартирных домов требует неотложного ремонта, осуществить который единовременно невозможно, поскольку создание фондов капитального ремонта только начато, поэтому потребность в кредитовании будет возрастать. Для поддержки граждан,стремящихся отремонтировать свой дом вовремя, может быть предусмотрена возможность получения гарантий по кредитам в рамках государственных гарантийных агентств. Такие агентства могут создаваться на федеральном или региональном уровне, предоставляемые ими гарантии могут покрывать до 80% кредита. Поручительство может предоставляться на платной основе, например, 1-2% от суммы поручительства.

    С использованием гарантийных агентств финансирование капитального ремонта многоквартирных домов осуществляется следующим образом:

-     ТСЖ, ЖСК  или управляющая организация обращаются в государственное гарантийное агентство с ходатайством от имени собственников помещений в многоквартирном доме о предоставлении гарантий по кредиту на капитальный ремонт дома;

-    банк предоставляет кредит на капитальный ремонт дома юридическому лицу, управляющему домом, которое, в свою очередь, перечисляет банку платежи по кредиту;

-   гарантийное агентство предоставляет банку гарантии по кредиту;

-    за счет накопленных на специальном счете средств, полученного в банке кредита и субсидий из бюджета финансируется капитальный ремонт многоквартирного дома.

    Использование такого способа финансирования позволит гражданам провести капитальный ремонт своего дома раньше, чем это предусмотрено региональной программой, а средства, затраченные ими на уплату процентов по кредиту, будут возвращены за счет экономии на эксплуатационных расходах, поскольку текущее содержание дома в технически неисправном состоянии обходится дороже.

    Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного домапринимают собственники жилых и нежилых помещений в нем, при этом целесообразно учитывать особенности этих способов, которые изложены выше, а также возможность отремонтировать свой дом в необходимые сроки с привлечением кредита.

Список литературы

1.      Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

2.      Краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге на 2014 год. URL: http://www.gilkom-complex.ru