Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ

Авторы:
Город:
Томск
ВУЗ:
Дата:
01 февраля 2016г.

   Действующий Гражданский кодекс РФ достаточно последовательно исходит из того, что земельные участки являются объектами гражданских прав (см. ст. 130, 132, 216, 261 и т.д.), но не содержит при этом легального определения земельного участка.

   Законодательно определение земельного участка закреплено в Земельном кодексе РФ. До 1 марта 2015 года Земельный кодекс РФ в ст. 11.1 определял земельный участок как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. С 1 марта 2015 г. земельный участок в п. 3 ст. 6 ЗК РФ определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи.

   Как можно заметить, в новой редакции законодатель не упоминает границы земельного участка в качестве обязательного индивидуализирующего признака земельного участка. Законодатель не указывает также, какие именно характеристики земельного участка позволяют определить его в качестве индивидуально определенной вещи.

   Буквальное толкование положений ст. 1, 7 ФЗ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»53 позволяет сделать вывод о том, что к числу характеристик, позволяющих определить земельный участок в качестве индивидуально определенной вещи, относятся кадастровый номер земельного участка, описание местоположения границ земельного участка, а также площадь земельного участка.

   С тем, что границы земельного участка являются одним из его необходимых индивидуализирующих признаков, соглашаются многие исследователи54. Устанавливаемые посредством межевания границы земельного участка позволяют определить территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях55.

   Законодатель справедливо относит к числу обязательных индивидуализирующих признаков земельного участка его площадь. В соответствии с п. 8 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» площадью земельного участка является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Определение площади земельного участка имеет фискальную цель – взимание земельного налога.

  Как представляется, законодателю следовало признать обязательным индивидуализирующим признаком земельного участка и его местоположение (адрес). Границы земельного участка устанавливаются путем определения координат характерных точек таких границ, т.е. точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части(п. 7 ст. 37 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Однако для лиц, обладающих земельными участками, особый интерес представляют не точные координаты границ земельного участка, а местоположение (адрес) участка. Как справедливо отмечает О.И. Крассов, «ограниченность земли в пространстве как юридически значимая ее характеристика определяет исключительную важность местоположения земельного участка. Именно это обстоятельство обуславливает привлекательность как объекта права собственности, его рыночную стоимость»56.

 

53 СЗ РФ. 2007. № 31. Ст. 4017.

54   См., например: Бурлаченко О. В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. С. 33; Минаева А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: дис. ... канд. юрид. наук. М., 2007. С. 36, 54.

55 См.: Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. 2004. № 2. С. 14.

56 Крассов О. И. Земельный участок – основа понятийного аппарата // Экологическое право. 2011. № 4. С. 10.


   Не относится к числу обязательных индивидуализирующих признаков земельного участка его кадастровый номер. В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый номер земельного участка представляет собой неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ государственный учетный номер. Приведенное определение, а также положения п. 3 ст. 17 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволили А.А. Минаевой сделать справедливый вывод о том, что «кадастровый номер скорее следует признать не индивидуализирующим, а идентифицирующим признаком земельного участка.<…> Кадастровый номер представляет собой технический инструмент, отражающий состоявшийся государственный кадастровый учет земельного участка и присваиваемый по его результатам для использования в различной правовой документации в целях удобства»57. Кроме этого, как будет показано ниже, не все земельные участки обладают кадастровыми номерами.

    В юридической литературе58 принято считать, что после завершения работ по межеванию земельного участка, но до постановки земельного участка на кадастровый учет можно лишь говорить об «условном» существовании земельного участка, поскольку «он уже индивидуализирован, но данной индивидуализации еще не придано юридического значения. Такой «земельный участок» существует только для целей процедуры кадастрового учета, но не для совершения каких-либо юридически значимых действий». Так, например, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут выступать только прошедшие государственный кадастровый учетземельные участки.

   С одной стороны, следует согласиться с тем, что земельный участок приобретает статус индивидуально определенной вещи с момента постановки такого участка на кадастровый учет, с другой – как представляется, исследователи, указывая на то, что индивидуализация земельного участка путем его кадастрового учета обязательна, не учитывают следующее обстоятельство.

   В России кадастровый учет земельных участков не всегда был обязательным, в связи с чем в настоящее время существуют земельные участки, которые не прошли не только кадастровый учет, но и часто межевание. В силу закона такие земельные участки признаются ранее учтенными. Особое место в числе таких земельных участков по России занимают лесные участки, сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов, земли общего пользования садоводческих, дачных и иных некоммерческих объединений граждан59.

    Обладатели перечисленных земельных участков не стремятся ставить земельные участки на кадастровый учет, ведь для этого, как правило, необходимо провести требующее значительных финансовых затрат межевание участка. Данная проблема была рассмотрена на совещании, которое провел председатель Правительства РФ Владимир Путин 17 апреля 2012 г. Как отметила министр экономического развития России Эльвира Набиуллина, «сейчас в земельном кадастре 60 миллионов земельных участков, из них 30 миллионов – с неточными границами. Приведение в соответствие, выстраивание точных границ может потребовать 30 миллиардов рублей. Объем же неучтенных участков неизвестен. Мы не  можем оценить  затраты, но это десятки миллиардов рублей – не меньше»60. Приведенные факты свидетельствуют о том, что установление на законодательном уровне обязанности по постановке ранее учтенных участков на кадастровый учет связано с немалыми финансовыми затратами как для обладателей ранее учтенных земельных участков, так и для бюджетов всех уровней. В связи с чем законодатель, как представляется, и отказался в новом определении земельного участка от упоминания кадастрового учета. В Концепции развития гражданского законодательства61 и в разработанном на ее основе проекте ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» индивидуализация земельного участка путем его кадастрового учета являлась обязательной.

   Учитывая существующее в настоящее время значительное количество ранее учтенных земельных участков, законодатель закрепил в нормах действующего законодательства переходные положения, представляющие собой исключения из общего правила и позволяющие некоторым видам ранее учтенных земельных участков участвовать в гражданском обороте без межевания и постановки на кадастровый учет. Для этого обладателям ранее учтенных земельных участков необходимо зарегистрировать либо переоформить принадлежащие им права на участки62. Речь идет о следующих видах ранее учтенных земельных участков:

57 Минаева А. А. Указ.соч. С. 37–38.

58 См.: Бурлаченко О. В. Указ.соч. С. 48.

59 См.: Волков Г. А. Проблемы совершенствования земельного законодательства // Экологическое право. 2012. № 1. С. 25–28.

60    См.:Субсидии на оформление земельных участков в собственность обсудили на правительственном уровне[Электронный ресурс] // Ктостроит.Ру.   Единый     строительный   портал    Северо-Запада.   Электронное    периодическое        издание.    СПб.,    2010.    URL: http://ktostroit.ru/news/market/168987/ (дата обращения: 01.10.2014).

61 См.: Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 102–185.


1) земельных участках, предоставленных гражданам на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования до введения в действие ЗК РФ для ведения огородничества, садоводства, дачного и личного подсобного хозяйства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства; 2) земельных участках, образованных из земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, членам этой некоммерческой организации;3) земельных участках, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного до вступления в силу Закона о введении в действие ЗК РФ некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования;4) лесных участках63. Исходя из действующего законодательства и правоприменительной практики64, к числу обязательных индивидуализирующих признаков перечисленных видов ранее учтенных земельных участков, как правило, относятся их местоположение (адрес), площадь и разрешенное использование.

   Что касается иных ранее учтенных земельных участков, сведения о которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, то данные сведения вносятся в кадастр при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета с приложением документа, устанавливающего или подтверждающего его право на ранее учтенный земельный участок (п. 7 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Документы должны содержать описание ранее учтенного земельного участка, вносимое в государственный кадастр недвижимости с учетом предусмотренного ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» состава сведений. На основании данных документов также может быть осуществлена государственная регистрация прав на ранее учтенный земельный участок65.

   Учитывая изложенное, можно сделать вывод о том, что индивидуализация земельного участка путем его межевания и кадастрового учета является обязательной для вновь образуемых земельных участков и земельных участков, сведения о которых подлежат уточнению в государственном кадастре недвижимости (см. ст. 25, 38 ст. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Исключение составляют ранее учтенные земельные участки.

    В юридической науке можно встретить высказывание о том, что к числу признаков земельного участка как объекта гражданских прав следует относить его целевое назначение и разрешенное использование66. Так, Н.Н. Мисник считает, что границы и площадь – это фактические характеристики земельного участка, а целевое назначение и разрешенное использование – это юридические характеристики, которые позволяют отличить земельный участок «от земли-территории и земли – природного объекта и природного ресурса»67. С такой позицией можно согласиться по следующим причинам.

    Во-первых, как  показывает анализ норм действующего законодательства, не должно быть  земельных участков, существующих вне той или иной категории земель (см., например, пп. 8 п. 1 ст. 1, ст. 7, 8, 11.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 14 ФЗ от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую»68). Иными словами, у каждого земельного участка, как минимум, есть основное целевое назначение, определяемое категорией земель, к которой он отнесен. Разрешенное использование свойственно земельным участкам из состава тех категорий земель, где производится зонирование. В свою очередь земельное законодательство предусматривает зонирование лишь для некоторых категорий земель69, соответственно, разрешенное использование может быть не у всех земельных участков. Целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование подлежат определению до постановки земельного участка на кадастровый учет (п. 2 ст. 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

 

 62   Следует отметить, что законодатель не устанавливает обязанности по регистрации прав на ранее учтенные земельные участки. Права на такие участки, возникшие до момента вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются действительными при отсутствии их государственной регистрации. Однако государственная регистрация права на ранее учтенный земельный участок требуется при регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной сделки с данным участком после введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (см. подробнее: п. 1, 7 ст. 45 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; ст. 6, абз. 3 п. 3 ст. 12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» //СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594).

63   См.: ст. 25.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; п. 2.7–2.9 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ; п. 6 ст. 47 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; п. 1 ст. 4.1 ФЗ от 04.12.2006 г. № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса РФ» // СЗ РФ. 2006. № 50. Ст. 5279.

64   См., например: Определение Верховного Суда РФ от 26.09.2012 г. № 18-КГ12-31; Апелляционное определение Московского городского суда от 10.07.2014 г. по делу № 33-27634 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ.правовая система.

65 См.: Письмо Минэкономразвития РФ от 18.02.2010 г. № 2321-ИМ/Д23 «Об основаниях внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных земельных участках» [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс : справ.правовая система.

66 4 марта 2014 г. в Государственную Думу Федерального Собрания РФ Правительством РФ был внесен проект ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» (см. подробнее: проект ФЗ № 465407-6 «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию» [Электронный ресурс] // М.: официальный сайт Государственной Думы Федерального собрания РФ.  –  Электрон.дан.  – М., 2014. –  URL: http://asozd2.duma.gov.ru  (дата обращения: 01.10.2014)). Законопроектом предлагается

«упразднить» деление земель на категории. Определять правовой режим земельных участков на основании видов разрешенного использования в соответствии с документами территориального планирования. Данный законопроект получил обоснованную критику в юридической литературе (см. подробнее: Б у р о в В . А . О правовой природе целевого назначения земель // Аграрное и земельное право. 2011. № 6. С. 33–34; Серов О. О. Изменение вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства // Юрист. 2013. № 3. С. 38).

67 См.: Мисник Н. Н. Целевое назначение и разрешенное использование – юридические признаки земельного участка // Юрист. 2012. № 15. С.22.


   Во-вторых, целевое назначение и разрешенное использование устанавливают пределы осуществления прав на земельные участки. «Эти пределы устанавливаются путем указания на круг разрешенных действий, входящих в состав правомочия пользования субъекта права. Здесь уже исчезает характерная в целом для гражданского права дозволительность и появляется предписание определенного поведения»70. Так, например, в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся таковыми, обязаны использовать земельные участкив соответствии с их целевым назначением и разрешенным использованием. Помимо этого, «если большинство иных вещей можно использовать не в соответствии с их обычным назначением, то земельный участок нельзя не только описать, но и использовать, не соблюдая его юридические признаки, без риска возникновения негативных последствий, установленных законом»71. В частности, к числу оснований принудительного прекращения права  собственности (см.  ст. 284 ГК РФ) и иных прав на землю относится использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением (см. пп. 1 п. 2 ст. 45, пп. 1 п. 2 ст. 46, пп. 2 п. 1 ст. 47 ЗК РФ).

    Итак, учитывая изложенное, земельному участку как объекту гражданских прав представляется необходимым дать следующее определение: земельный участок – это часть земной поверхности, границы, площадь, местоположение, целевое назначение и (или) разрешенное использование которой определены в установленном порядке. Следует иметь в виду, что приведенное определение неприменимо к ранее учтенным земельным участкам.


68 СЗ РФ. 2004. № 52 (часть 1). Ст. 5276.

69   В сферу действия процедуры зонирования попадают земли населенных пунктов (целиком), земли специального назначения (целиком), земли сельскохозяйственного назначения, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, а также земли особо охраняемых территорий и объектов, за исключением земель особо охраняемых природных территорий, не относящихся к землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов (см. подробнее:Бандорин Л. Е. Разрешенное использование земельных участков: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2011. С. 18).

70 Мисник Н. Н. Указ.соч. С. 22.

71 Там же.


Список литературы

1.     Бандорин Л.Е. Разрешенное использование земельных участков: автореф. дис. ... канд. юрид. Наук / Л.Е. Бандорин. – Москва, 2011. – 25 с.

2.     Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества :дис. … канд. юрид. наук :

12.00.03 / О.В. Бурлаченко. – Екатеринбург, 2006. – 228с.

3.     Буров В.А. О правовой природе целевого назначения земель // Аграрное и земельное право. – 2011. – № 6.

– С. 29-34.

4.     Волков Г.А. Проблемы совершенствования земельного законодательства // Экологическое право. – 2012. –

№ 1. – С. 25–28.

5.     Крассов О.И. Юридическое понятие «земельный участок» // Экологическое право. – 2004. – № 2. – С. 12- 17.

6.     Крассов О. И. Земельный участок – основа понятийного аппарата земельного прав // Экологическое право.

– 2011. – № 4. – С. 4-11.

7.     Минаева А. А. Земельный участок как объект земельных правоотношений :дис. … канд. юрид. наук / А. А. Минаева. – М., 2007. – 235 с.

8.     Мисник Н.Н.  Целевое  назначение  и разрешенное  использование - юридические  признаки земельного участка // Юрист. – 2012. – № 15. – С. 20-22.

9.     Серов О.О. Изменение вида  разрешенного использования  земельных участков сельскохозяйственного назначения: особенности правового регулирования и тенденции развития законодательства // Юрист. – 2013. – № 3. – С. 34-38.