01 февраля 2016г.
На сегодняшний день в Российской Федерации остро стоит проблема дальнейшего развития и реализации института государственной регистрации аренды недвижимого имущества; не могут быть безразличны процессы, протекающие на рынке недвижимости (это касается как самого государства, так и отдельных участников гражданского оборота, основную часть которых составляют юридические и физические лица). Поэтому обеспечение возможности влияния со стороны государства на данные правоотношения являются целью государственной регистрации. Российская Федерация использует государственную регистрацию договора аренды в первую очередь в качестве основного инструмента для обеспечения стабильности гражданского оборота недвижимости, влияния на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации.
Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»16 (далее - Закон о регистрации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Таким образом, Гражданский кодекс РФ не требует регистрировать право аренды. Из этого видно, что возникает определенное несоответствие между положениями ГК РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию перечисленных норм и применению их на практике17.
Изначально нормы Гражданского кодекса РФ о недвижимости не включали (как не включают и сегодня) в состав объектов недвижимого имущества отдельные нежилые помещения18. Они приобрели статус недвижимости лишь с введением в действие Закона о регистрации19. Следует отметить, что на практике возникает ряд проблем при государственной регистрации данного вида сделок. Не представляется возможным однозначно ответить на ряд вопросов как теоретического, так и практического толка, например, такие как: будет ли являться нежилое помещение или его часть объектом недвижимости, подлежат ли государственной регистрации только долгосрочные договоры аренды или все, требуется ли регистрация договоров в отношении части помещений20. Применяя нормы о государственной регистрации договора аренды, суды правомерно исходили из того, что специальные положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ могут применяться только в отношении таких специфических объектов как здания и иные сооружения.
16 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. № 30. Ст. 3594.
17 Ситдикова Д.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 18-20.
18 См. подробнее: Шиловская А.Л. К вопросу об отнесения понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 128 – 139.
19 См. : Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С.42-45.
В итоге на практике сложилась следующая ситуация: договор аренды здания в целом, заключенный на срок менее одного года (например, на шесть месяцев), не подлежал государственной регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ), а аналогичный договор аренды или субаренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не мог считаться заключенным без государственной регистрации в силу положений статьи. 609 Гражданского кодекса РФ21. Отсюда можно сделать вывод, что при заключении договора аренды всего здания регистрация не требуется, а при заключении договора аренды части здания она необходима22.
Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ23. Если обратиться к судебно-арбитражной практике, то можно обнаружить три разных подхода к применению норм ст. 609 ГК РФ и п.2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ в отношении аренды нежилых помещений. Так, в некоторых округах существовала практика, основанная на применении исключительно положений ст. 609 Гражданского кодекса РФ, в других, наоборот, приоритет отдавался применению п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Существовала и практика, допускающая применение обеих указанных норм в отношении договора аренды нежилых помещений. Если в отношении государственной регистрации зданий и иных сооружений ясность вносили нормы Гражданского кодекса РФ, то в отношении нежилых помещений (в отсутствие специальных норм Гражданского кодекса РФ) нередко осуществлялась двойная государственная регистрация: самого договора (на основании ст. 609 Гражданского кодекса РФ) и права аренды как обременения прав арендодателя (на основании ст. 26 Закона о регистрации). Очевидно, что такая нелепая с правовой точки зрения ситуация не могла не вызвать отклик, в том числе и на уровне акта Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ24. В п.1 Информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, во-первых, констатировал, что нежилое помещение отнесено к объектам недвижимого имущества именно Законом о регистрации, во- вторых, обратил внимание судов на то, что нежилое помещение - самостоятельный объект, хотя и входящий в состав здания или иного сооружения.
Незарегистрированный договор аренды нежилых помещений сроком более одного года является незаключенным. Довольно часто суды рассматривают споры, оставляя заявленные требования (например, взыскание задолженности по арендной плате) без удовлетворения по причине незарегистрированного договора аренды нежилого помещения, делая выводы, что в силу ст. 307 Гражданского кодекса РФ не влечет каких-либо правовых последствий и оснований для взыскания установленной договором арендной платы и штрафных санкций (неосновательного обогащения). Однако нормы гл. 60 Гражданского кодекса РФ предусматривают защиту таких прав истца при наличии доказательств заявленных требований, которые судами в полной мере не исследуются.25
Юридическая литература последних лет достаточно большое внимание уделяет проблеме определения нежилого помещения как объекта прав. На сегодняшний день в литературе сложились две противоположные позиции. Представители первой отвергают возможность признания нежилых помещений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Сторонники второй, напротив, признают нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав и самостоятельными объектами недвижимости. Следует отметить, что законодатель счел возможным закрепить вторую из приведенных позиций. И, как уже было отмечено, Закон о регистрации отнес нежилые помещения к числу недвижимых объектов, права на которые и сделки в отношении которых подлежат государственной регистрации. Представляется, что корни проблемы самостоятельности нежилых помещений как объектов прав лежат в плоскости спора о делимости недвижимых вещей вообще и зданий в частности.
20 Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. – М.: ВАКО, РГСУ, 2015. С.112.
21 Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика, 2011. №3. С. 25.
22 Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. 2009. № 2.С. 19.
23 Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.
24 Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.
25 См. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С. 27-28.
Список литературы
1. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// Собрание законодательства РФ. 28.07.1997. №30. Ст. 3594.
2. Информационное письмо Президиума ВАС Российской Федерации от 1.06.2000 г. № 53 «О государственной регистрации договора аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. № 7. 2000.
3. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. 2014. № 3. С. 26-29.
4. Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. – М.: ВАКО, РГСУ, 2015. 142 с.
5. Рузакова О.А. Проблемы государственной регистрации в гражданском праве // Законодательство. 2009. № 2. С. 19.
6. Ситдикова Д.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С. 15-17.
7. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С.42-45.
8. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2011. №3.
9. Шиловская А.Л. К вопросу об отнесения понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 128-139.
