31 января 2016г.
Аренда, является одним из видов пользования земельными участками, возникающим из договора аренды. В большинстве европейских стран доходы от аренды составляют один из основных источников местного бюджета. «Региональные и муниципальные власти играют решающую роль в вопросах землепользования на всех уровнях управления регионом; при всем многообразии систем управления, власти отдают предпочтение аренде недвижимости по сравнению с ее продажей, т.е. стоят на позиции соблюдения интересов городов и регионов. Они регулярно проводят комплексную оценку муниципальных земель и недвижимого имущества. При этом земельные платежи и налоги на недвижимость основаны на фактической рыночной стоимости объектов недвижимости» [8]. Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ [1] в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Однако Гражданский кодекс Российской Федерации не дает определения земельного участка как объекта аренды.
В ст. 130 ГК РФ [2] «Недвижимые и движимые вещи» к недвижимым вещам в первую очередь относятся земельные участки. Ст. 261 ГК РФ [2] «Земельный участок как объект права собственности», сведена лишь к объему правомочий собственника, а именно возможности использовать по своему усмотрению всем, что находится над и под поверхностью участка и пространственно-территориальным границам участка. Отсюда следует, что одним из пробелов в гражданском законодательстве является отсутствие закрепленной дефиниции земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ [1] в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ [3] земельный участок представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить его в качестве индивидуально определенной вещи. Индивидуализация земельного участка означает, прежде всего, тот факт, что земельный участок прошел кадастровый учет и ему присвоен соответствующий кадастровый номер согласно ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [10]. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Договор аренды земельного участка заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации согласно ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11]. С заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка может обратиться одна из сторон договора аренды. «Государственная регистрация есть элемент публично-правового регулирования в частном праве, необходимый для эффективного осуществле- ния частно-правовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота» [9].
Действующее законодательство допускает оборот земельных участков отдельно от оборота объектов недвижимого имущества, находящихся на этом участке. В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат нескольким лицам или помещения в которых принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Таким образом, в гражданско-правовых отношениях земельный участок определяется в соответствии с положениями ст. 6 ЗК РФ «Объекты земельных отношений» [3], однако это не означает различия в понятии земельного участка в земельных и гражданских правоотношениях. Земельный кодекс содержит ряд гражданско- правовых норм, которые применяются при регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, но при этом на какие-либо различия в понятии земельного участка не указывается.
В соответствии с п. 1 ст. 6 ЗК РФ [3] объектом земельных отношений являются не только земельные участки, но и части земельных участков. Договор аренды части земельного участка, заключенный на срок один год и более, так же подлежит государственной регистрации. Возможность заключения договора аренды части земельного участка подтверждается п. 2 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11], согласно которому при сдаче в аренду части земельного участка к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду.
По пути признания невозможности участия в обороте части земельного участка ранее шла судебная практика. Так, в Постановлении по одному из дел Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа указал на то, что часть земельного участка может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений в случае, если она после раздела образует самостоятельный земельный участок [4]. То есть, вновь образованный земельный участок является самостоятельным объектом.
В постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ [5] отмечается, что для государственной регистрации договора аренды части земельного участка, права на который ранее были зарегистрированы за арендодателем, представление кадастрового паспорта не требуется и достаточно представления подписанного сторонами документа, содержащего графическое и (или) текстуальное описание той части участка, пользование которой будет осуществляться арендатором. Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Из выше указанного следует, что ставить на кадастровый учет сдаваемую в аренду часть земельного участка не требуется, если права на весь участок ранее были зарегистрированы, достаточно при заключении договора аренды описать эту часть земельного участка так, чтобы стороны четко могли его индивидуализировать на местности. Такое описание может быть как графическое, так и текстуальное, либо графическое и текстуальное одновременно. [7]
Без ответа остается вопрос, может ли часть земельного участка участвовать в обороте самостоятельно, даже в случае следования за зданием или иным сооружением. В соответствии с требованиями закона часть земельного участка не может быть индивидуализирована и поэтому не может являться и самостоятельным предметом сделки. Как только часть земельного участка индивидуализирована, как того требует законодательство, получается отдельный объект, но не его часть. Раздел земельного участка означает создание новых объектов гражданских прав.
На практике суды признают предмет договора аренды согласованным, если стороны оформили и подписали ситуационный план передаваемой в аренду части земельного участка (топографическое изображение местности с обозначениями расположенных на ней объектов и земельного участка, передаваемого в пользование), акт замера площадей либо оформили план участка, представляющий собой графическую часть кадастрового паспорта всего земельного участка, на котором обозначена передаваемая в аренду часть земельного участка. [6]
В силу п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [11] аренда недвижимого имущества является ограничением (обременением) вещных прав на это имущество. Поэтому, в случае аренды части объекта недвижимости обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом, а не только на арендованную часть земельного участка.
Таким образом, земельный участок, является самостоятельным объектом гражданского права и гражданского правоотношения, поэтому определение земельного участка как объекта договора аренды земельного участка должно носить комплексный характер и содержаться в Гражданском кодексе Российской Федерации, а не трактоваться в различных нормативных правовых актах по отраслевому признаку.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), от 26.01.1996 N 14-ФЗ, ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), от 30.11.1994 N 51-ФЗ ред. от 23.05.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.06.2015.
3. Земельный кодекс Российской Федерации, от 25.10.2001 N 136-ФЗ, ред. от 08.03.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015.
4. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.01.04 N А11-1/2003-К1-1/33. [Электронный ресурс]: http://ras.arbitr.ru – электронное правосудие.
5. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, ред. от 25.12.2013 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Справочно- правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»
6. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2013 N Ф03-3767/13[Электронный ресурс]: http://ras.arbitr.ru – электронное правосудие.
7. Решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2013 по делу N А40-14407/2013 [Электронный ресурс]: http://ras.arbitr.ru – электронное правосудие.
8. Сусликов В.Н. Зарубежный опыт организации имущественно-земельных отношений // Нотариус. 2006. №6, с.44
9. Сусликов В.Н., Коротких О.А. О предмете государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Известия ЮЗГУ. 2012. №5(44). Ч.1, с.111
10. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» ред. от 28.02.2015, с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2015 [Электронный ресурс]: http://www.pravo.gov.ru
11. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ред. от 06.04.20152015 [Электронный ресурс]: http://www.pravo.gov.ru
