ПРОБЛЕМЫ НОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

    В настоящее время наиболее распространены лизинговые сделки, предметом которых является движимое имущество. Это  связано с тем, что  наибольшую прибыль приносят систематические, массовые, стандартизированные деловые операции, которые возможны с вещами, характеризующимися определенными родовыми признаками, каковыми и являются объекты движимого имущества. Объекты недвижимости требуют индивидуального подхо да, что затрудняет широкое распространение лизинга в данной сфере.

    Из-за несовершенства действующего законодательства при отражении в бухгалтерском учете лизинговых операций с недвижимым имуществом часто возникают проблемы, связанные, в основном, с особым порядком обязательной регистрации прав на него и самого договора финансовой аренды (лизинга). Рассмотрим эти вопросы более подробно.

   Статьей 550 ГК РФ установлено требование, согласно которому «договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами». При этом несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

    Специальных правил по поводу государственной регистрации договора нет. Однако, Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" в статье 20 регулирует порядок регистрации предмета договора: «В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации. Специальные требования, предъявляемые законодательством Российской Федерации к собственнику регистрируемого имущества (авиационной техники, морских и других судов, другого имущества), распространяются на  лизингодателя или лизингополучателя по взаимному соглашению».

    Основной проблемой на пути развития лизинга недвижимого имущества является заключение договора лизинга на срок, превышающий один год. Это связано с трудностями отражения лизинговых операций с недвижимым имуществом в бухга лтерском учете и определения сроков амортизации предмета лизинга. В связи с актуальностью отмеченных вопросов, необ хо димо более подробно рассмотреть требования, предъявляемые к срокам и форме заключения договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества.

   В соответствии со статьей 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества на срок более года должен быть заключен в письменной форме, а также подлежит государственной регистрации. В статье 433 ГК РФ отмечается, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

    При рассмотрении возникающих проблем с регистрацией договора лизинга недвижимого имущества, следует отметить важный момент, описанный в статье 608 ГК РФ, касающийся того, кто может выступать в качестве Арендодателя. Итак, в соответствии со статьей 608 ГК РФ «Право с дачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду». С понятием «собственник» и возникает основная проблема. Связанно это с тем, что в соответствии со статьей 665 ГК РФ «По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование». Согласно этой статье содержание договора лизинга предполагает, что договор финансовой аренды (лизинга) считается заключенным до момента перехо да права собственности на предмет лизинга к арендодателю на основании договора купли-продажи с продавцом имущества, приобретаемого во исполнение заключенного ранее договора лизинга. Другими словами, стороны должны сначала зарегистрировать договор лизинга недвижимого имущества (в соответствии со статьей 433 ГК РФ) и затем, после его государственной регистр ации приобрести, в соответствии с  уже  заключенным договором лизинга, недвижимое имущество в собственность. В таком случае соблюдается и другое условие лизинга: обязательное уведомление продавца о том, что имущество, приобретаемое у него лизингодателем, предназначено для передачи в аренду определенному лицу (статья 667 ГК РФ).

    Однако на практике часто получается далеко не так, как в теории. При обращении сторон в государственный орган с просьбой зарегистрировать договор финансовой аренды (лизинга) недвижим ого имущества, последний откажет в государственной регистрации. Основанием для такого отказа будет следующее: в соответствии с порядком государственной регистрации, закрепленным в статье 13 Федерального закона от 21.07.1997  N 122-ФЗ  «О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним», «Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав».

    Таким образом, прихо дится констатировать проблемы, связанные с понятием «собственник», к которому мы уже обращались, рассматривая положения статьи 608 ГК РФ.

     По этому вопросу Федеральным арбитражным судом Московского округа 31.01.2005 вынесено Постановление по делу N КГ-А41/13465-04, по которому ООО "Зеон" обратилось в суд с иском к Учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции) о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора финансовой аренды и обязании ответчика провести государственную регистрацию договора. Решением суда от 28.06.2004 в иске отказано. Постановлением апелляционной  инстанции от 06.10.2004 решение суда первой  инстанции  оставлено без изменения.

    По договору от 20.10.2003 ООО "Титан -лизинг" (лизингодатель) обязалось передать ООО "Зеон" (лизингополучатель) во временное владение и пользование для размещения офиса нежилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.10.2003 у продавца, указанного лизингополучателем. Согласно условиям договора лизинга от 20.10.2003 ООО   "Зеон" обязалось по окончании срока лизинга приобрести помещение (предмет лизинга) в собственность на основании договора купли -продажи. Учреждение юстиции отказало в государственной регистрации договора от 20.10.2003 в связи с тем, что представленные на регистрацию документы не  соответствуют требованиям действующего законодательства.

     В соответствии со статьями 4 и 15 Федерального закона "О финансовой аренде (лизинге)" лизингодатель приобретает "в ходе реализации договора лизинга" в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с пере хо дом или без пере хода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга. Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

    Поскольку ООО "Титан-лизинг" передало в пользование ООО "Зеон" с правом выкупа недвижимое имущество, уже приобретенное им ранее по договору купли-продажи от 15.10.2003, то при таких  условиях заключенный 20.10.2003 между сторонами договор не является договором лизинга.

    Учреждение юстиции, установив несоответствие содержания представленных на регистрацию документов требованиям законодательства о лизинге, правомерно отказало в регистрации указанного договора. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции без изменения. К сожалению, на практике подобные ситуации возникают нередко.

     Становится понятно, что заключение полностью соответствующего  нормам действующего законодательства договора лизинга в таких условиях просто невозможно.  В  связи  с  этим,  возникла необхо димость поиска практического выхода из подобных ситуаций, которым стороны могут воспользоваться в своей деятельности. Одним из оптимальных способов, предложенны х практиками, предусматривает следующую последовательность действий: подписание договора лизинга (но не заключение его, то есть без осуществления его государственной регистрации), затем заключение договора купли-продажи с последующей регистрацией перехо да права собственности по договору купли -продажи и, в конечном итоге, государственную регистрацию договора лизинга недвижимого имущества, то есть его заключение.

    Такой способ заключения договора лизинга недвижимого имущества позволяет добиться нужного результата. Однако при этом возникает другая проблема:  из-за сроков государственной регистрации пере хода права собственности на предмет лизинга, а затем и самого договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, ставятся под сомнение лизинговые платежи , которые лизингополучатель, как правило, уплачивает с момента подписания договора лизинга. Иначе эту проблему можно описать так: если договор не зарегистрирован, то лизингодатель и лизингополучатель не имеют права требовать его исполнения, так как договор не вступил в юридическую силу. Сторонам в этом случае просто приходитс я надеяться на взаимную честность и порядочность.

     Таким образом, рассмотренная нами ситуация свидетельствует о наличии проблем нормативного регулирования лизинга недвижимого имущества, которые выражаются в практической   невозможности заключения абсолютно легитимного договора финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества, что негативно сказывается и на организации учета лизинговых операций. Тем не менее, российские практики самостоятельно пытаются найти пути ее решения.

   Необходимо отметить, что законодательное регулирование лизинга недвижимого имущества пока остается недостаточным, но небезнадежным. Вероятно, в ближайшее время членами Федерального собрания Российской Федерации будут пре дприняты новые попытки урегулирования указанных проблем на законодательном уровне, что также позволит избежать проблемы в системе учета отмеченных операций.

Список  литературы

1.           "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6 -ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2.           "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)"  от 30.11.1994  N 51-ФЗ  (ред. от05.05.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014)

3.           "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014)

4.           "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N  117-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2014)

5.           Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 28.06.2013) "О финансовой аренде (лизинге)"

6.           Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

7.           Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой, под ред. П.В. Крашенинникова, Москва, "Статут", 2011

8.           Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий (постатейный), под ред. А.П. Сергеева, Москва, "Проспект", 2010

9.           Семенихин В.В. Аренда. Практическое руководство по бухга лтерскому учету и  налогообложению, М.: Эксмо, 2012. - 320с.