09 января 2016г.
Аннотация: Статья посвящена исследованию проблем российского ипотечного кредитования за последние несколько лет. Выявлены основные тенденции и перспективы развития, описаны специфические особенности по сравнению с другими формами кредитных отношений. Сделан вывод о значимости ипотечного кредитования для современной российской экономики.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, жилищное кредитование, процентная ставка, развитие ипотечного кредитования.
Summary: Article is devoted to research of problems of the Russian mortgage lending over the past few years. The main tendencies and prospects of development are revealed, specific features in comparison with other forms of the credit relations are described. The conclusion is drawn on the importance of mortgage lending for modern Russian economy.
Keywords: mortgage lending, mortgage, housing crediting, interest rate, development of mortgage lending.
Обеспеченность жильем является одной из самых насущных социально-экономических проблем нашего общества, а ипотечное жилищное кредитование - одним из основных способов финансирования приобретения жилья.
Кредит, взятый на приобретение конкретного товара под залог недвижимого имущества, принято называть ипотекой, или ипотечным кредитом. С такой разновидностью кредитования прямо или косвенно знаком едва ли не каждый взрослый россиянин. Ипотек можно оформить практически в любом учреждении: банке, кредитном союзе, ипотечной ассоциации и пр. При этом особенности ипотечного кредитования могут значительно варьироваться в зависимости от законодательной базы функционирования кредитора и его юрисдикции.
Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Предполагается, что жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, т.е. будет играть важную. роль в решении жилищной проблемы страны.
В мировой практике ипотечного кредитования распространены три вида моделей: усечено-открытая, расширенная открытая (американская) и сбалансированная автономная (немецкая). Можно сказать, что в различных регионах России интенсивно применяются все три вида модели, в зависимости от активности и развитости территории.
Основные различия этих моделей состоят в источниках ресурсов, передаваемых заемщику в рамках ипотечного кредитования. В первой модели это чаще всего собственные и привлеченные ресурсы кредитора. Такая модель используется почти всеми кредиторами, как кредитными организациями федерального («ДельтаКредит», Газпромбанк, Сбербанк России), регионального уровня (Уральский банк реконструкции и развития, «АК БАРС» Банк, Челябинскбанк), так и местные институты (Сберинвестбанк, ФиаБанк).
Вторая модель, расширенная открытая, реализуется несколько реже, в основном федеральными структурами, а также теми, кто сотрудничает с Агентством ипотечного жилищного кредитования, например, Самарский областной фонд жилья и ипотеки. Модель сбалансированной автономии на нынешнем этапе развития ипотечного кредитования в России используется реже всего, в основном институтами, не являющимися участниками банковской системы страны, например, группа компаний СУ-155, «Росвоенипотека». [4]
Существуют также и различные варианты платежей. На практике можно выделить два самых распространенных вида ипотеки: с фиксированной или с плавающей процентной ставкой.
Для российского рынка ипотечного кредитования, ипотека с плавающей процентной ставкой является одной из новых программ. В долгосрочной перспективе в стабильно функционирующей экономике такая ставка позволяет заемщику экономить значительное количество денег. Чего нельзя сказать о фиксированной процентной ставке, так как, при общем понижении процентных ставок на рынке, заемщик платит более высокую ставку за ресурсы, или наоборот при общем понижении процентных ставок.
Нельзя однозначно утверждать, что ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой обойдется заемщику дешевле, чем кредит с фиксированной ставкой, так как присутствует прямая зависимость от текущего состояния рынка. Выбирая ту или иную схему, необходимо уметь предугадывать тенденцию на рынке, что не всегда возможно в долгосрочной перспективе, учитывая современную российскую экономику.
По оценкам аналитиков, с 2008 количество кредитных организаций, предоставляющих ипотечное кредитование, выросло на 10,8%, а доля кредитных организаций, предоставляющих жилищные кредиты от общего числа кредитных организаций, выросла на 15,44%. Данная динамика, на взгляд специалистов, является результатом проводимой государственной политики по поддержке и развитию ипотечного жилищного кредитования. [3]
Ускорению рынка ипотеки способствовали и сами банки: не имея возможности для ценовой конкуренции, они активно проводили маркетинговые акции, расширяя спектр продуктов и даже упрощая условия выдачи ссуд.
Тенденции на ипотечном рынке, как известно, задавали лидеры. Также рынок все больше концентрируется вокруг банков с госучастием: доля пяти крупнейших государственных кредитных организаций (Сбербанк, ВТБ24, ГПБ, Банк Москвы и Связь-банк) достигла 80%, в то время как годом ранее находилась на уровне 71%. [1] Проблемой развития ипотечного кредитования остается стабильный рост цен на недвижимость. Даже в условиях снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, нагрузка заемщика по выплатам не становится меньше, так как он вынужден брать в долг еще большую сумму денежных средств из-за удорожания недвижимости. Однако, стоит отметить значительный рост ставок. Так например, если в 2014-м средняя стоимость ссуды на покупку жилья составляла 13-13%, то сегодня 16-19%. Отдельные эксцессы в виде 25-35% не в счет, так как такую запретную ставку установили небольшие кредитные учреждения. В то же время, крупные государственные банки пытаются сдерживать рост процентных ставок. Мнения экспертов о дальнейшем развитии ипотечного кредитования не утешительны. Вероятно, если сохранится нестабильность на финансовых рынках.
Ипотека станет одной из первых жертв кризиса.[5]
Несмотря на все катаклизмы, в минувшем году российский ипотечный рынок достиг своего исторического максимума, что дает части игроков и экспертов смотреть в будущее с оптимизмом. По оценкам специалистов, в 2014 году российскими банками было выдано ипотечных жилищных кредитов на общую сумму в 1,7 трлн. руб., что на 30% превышает объем выдачи в 2013 году [5]. Главной причиной такого роста стал повышенный интерес населения к недвижимости, которая традиционно считается одним из надежных способов сбережения средств от потерь в современных экономических и политических условиях страны.
Ипотека заняла 15% объема всех кредитов, выданных физическим лицам. Вряд ли банки откажутся от столь существенного источника дохода. К тому же весьма надежного: на 1 января 2015 года объем просроченной задолженности составил лишь 48 млрд. руб., те есть около 3,5% от выданной только за прошлый год ипотеки. [4]
Ипотечный рынок является единственным сегментом кредитования, сохраняющим высокие темпы роста и низкий уровень просроченной задолженности. В то время, как в сегменте необеспеченного кредитования растет число заемщиков, имеющих одновременно два и более кредитов, ипотечный рынок далек от насыщения: по прежнему остро стоит вопрос обеспечения населения жильем, что позволяет поддерживать стабильный интерес заемщиков к ипотеке. По мнению «Эксперт РА», в ближайшие годы ипотека останется наиболее перспективным направлением размещения средств для банков. [2]
Список литературы
1. Аналитический банковский журнал, №11(223) , 2014 г, стр. 34-35.
2. Официальный сайт рейтингового агентства «Эксперт РА»(Электронный ресурс). Режим доступа: http://www.raexpert.ru/.
3. Региональная экономика: теория и практика, 2014 г, №1(328), стр. 39-41.
4. Финансовая аналитика: проблемы и решения, 2014г, №19(205), стр. 29-31. 5. Эксперт, №6, 2015 г, стр. 30-31.
