ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В РОССИИ

   В наше  время жилье является одной  из главных материальных ценностей, благодаря нему граждане приобретают ощущение безопасности и экономической стабильности. Но человек со средним доходом не имеет возможности купить данное недвижимое имущество за короткий промежуток времени. Поэтому решить эту задачу позволяет ипотечное кредитование.

   Кредитование – это взаимоотношение финансовых субъектов, в которых одна сторона – это кредитодатель, он предоставляет ссуду во временное пользование в денежной, либо натуральной форме, а вторая сторона – заемщик, который берет ссуду и обязуется ее вернуть по условиям, прописанным в договоре (соглашении).

   Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор.

   Актуальность темы заключается в том, что России необходимо развивать долгосрочное ипотечное кредитование, чтобы  создать эффективную систему обеспечения доступным жильем граждан со средними доходами.

   Ипотека содержит две составляющие, а именно экономическую и правовую.

  В экономическом отношении ипотека – это способ развития материального производства и непроизводственной сферы, путем привлечения финансовых ресурсов.

    В правовом отношении ипотека - получение недвижимости в залог с договором, в котором  указаны условия возмещения долга. Недвижимость – залог. Недвижимость как предмет залога (ипотеки), подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога.

    В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, которые сдерживают развитие ипотеки:

1.       Трудности оценки кредитоспособности заѐмщика. Оценка платежеспособности заключается в сопоставлении доходом, например : заработной платы, арендных платежей, дивидендов и т.п.) и расходов (питание, одежда, отдых и т.п.).

2.    Сроки кредитования. Ипотечный кредит можно взять на срок от 3 до 30 лет. В России, в среднем, ипотеку берут на 10, 15 и 20 лет. Срок, на который можно оформить ипотеку ограничивается пенсионным возрастом. Так же существуют ипотечные программы, которые позволяют продлить срок кредитования максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита.

3.     Отсутствие ресурсной базы.  Чтобы массово выдавать ипотечные кредиты, при этом соблюдая все требования ликвидности, банку необходимо привлекать денежные средства на длительные сроки. На сегодняшний день сделать это практически невозможно. Выходом является привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

4.       Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причѐм высокая) выплачивается официально.

5.    Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки отдают предпочтение выдачи кредитов в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата за 3 месяца уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост невозврата кредитов.

   Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, так как жилищный фонд в Российской Федерации катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности. Тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведѐт к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надѐжность ипотечных ценных бумаг.   

   В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создаѐт законодательно- нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. На этапе формирования ипотечной политики для России очень важно учесть региональный аспект и специфику государственного устройства, которая заключается в его трёхуровневости: федеральный, субфедеральный и муниципальный.

   Государство объективно заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитования. В развитых странах банки, которые выдают ипотечные кредиты, пользуются потенциальной поддержкой государства: для них создаются необходимые законодательные базы; четко работают государственные органы, которые регистрируют сделки с недвижимостью; функционируют специализированные институты, косвенно регулирующие их деятельность и проводящие операции с ценными бумагами. Государство постоянно контролирует деятельность этих банков, а также состояние и развитие системы ипотечного кредита в целом.

    Для тех, кто не в силах взять ипотечный кредит по стандартным условиям, при поддержке правительства банковский сектор разработал программу ипотеки с государственной поддержкой на приобретение квартир в новостройках, которые были или будут возведены при государственном финансировании. Необходимость в государственной поддержке появилась в ноябре 2014 года, когда Центробанк поднял ключевую процентную ставку до 17% годовых. Деньги для банков подорожали, следовательно, резко выросли ставки по кредитам. По низким ставкам банки не готовы выдавать кредиты, а по 18-20% годовых люди брать не хотели. Многие квартиры в новостройках покупаются с использованием ипотеки, и спад спроса на ипотечные кредиты грозил спадом спроса на эти самые квартиры. Плюс ко всему, в строительных отраслях занято в среднем 10% трудоспособного населения, следовательно, падение спроса на новостройки грозило масштабными последствиями. С целью решения данных проблем, правительство выделило банкам 20 миллиардов рублей на субсидирование процентных ставок. И поставила условия, например, что данные ипотечные кредиты могут быть выданы только на приобретение жилья в новостройках, готовых или строящихся. Так же размер кредита дожжен составлять не меньше 300 тысяч и больше 3 миллионов.

   Само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа  квартир должна осуществляться  без каких-либо проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения.

С помощью дальнейших реформ в сфере права, стратегии, регулирования и институционального развития, ипотечное кредитование может внести значительный вклад в развитие экономики России и повышение уровня жизни российского населения.

Список литературы

1.      Буньковский В.И., Щадов И.М. Создание механизма привлечения прямых иностранных инфестиций для развития горнопромышленного региона Восточной Сибири//Вестник ИрГТУ. 2012. № 3 (62). С. 150-154.

2.      Логинов, М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения / М.П. Логинов. - М.: Деньги и кредит. №4. 2010. С. 22-30.

3.      Котельников Н.В., Нагаева А.В. Анализ и перспективы развития технопарка как объекта инновационной инфраструктуры // Известия Томского политехнического университета. 2014. Т. 324. № 6. С. 126-133.

4.      Кузьменко В.В., Рогов В.Ю., Конюхов В.Ю., Репинский О.Д. Инновационной развитие хозяйственных систем на микро, мезо и макроуровне // Иркутский государственный технический университет. Иркутск, 2013.

5.      Нечаев А.С. Методика расчета платежей при различных формах кредитования // Вестник УрФУ. Серия: Экономика и управление. 2009. № 3. С. 118-132.

6.      Саркисян А.Г. Ипотечное кредитование на современном этапе /А.Г.Саркисян // Банковское дело. 2006. №8.С. 46-52.

7.      Старков Р.Ф. Социальная политика и принципы взаимодействия власти и бизнеса // Известия Иркутской государственной экономической академии. 2007. № 3. С. 91-92.