МЕТОДЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Ухудшение экономической обстановки в Российской Федерации на фоне введенных экономических санкций, резкое падение курса российского рубля, а также прочие внешние и внутренние причины вызвали кардинальные изменения в инвестиционно-строительной отрасли. Стремительное сокращение спроса на конечный продукт строительства неблагоприятно повлиял на финансовое состояние всех участников рынка. Более того, сложившаяся экономико-политическая обстановка вызвала заморозку части девелоперских проектов, а также вызвала разорение мелких игроков строительной отрасли. В текущей ситуации инвестору все сложнее принимать решение по поводу выбора того или иного инвестиционного проекта строительной отрасли. Единственным способом сделать верный выбор является экономическая экспертиза потенциального инвестиционного проекта.

Главной целью экономической экспертизы инвестиционных проектов строительной отрасли является оценка проекта с точки зрения финансовой выгоды инвестора от участия в нем, а также расчет всех необходимых аспектов, в том числе затрат.

Инвестиционно-строительный проект - это система сформулированных целей, создаваемых для реализации физических объектов недвижимости, технологических процессов, технологической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению [3].

Разберем наиболее актуальные и часто применяемые на практике методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. Методы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов в строительстве классифицируются в разрезе сравнения неравномерности денежных потоков. Рассмотри такие методы оценки, как статистические и динамические рис.1. Статические методы характеризуются тем, что не учитывают изменение стоимости финансовых потоков во времени, на протяжении всего срока реализации проекта. Динамические методы - напротив, учитывают изменение денежных потоков на различных этапах проекта [2].

Методы статической группы:

1.    Чистая стоимость (Net Value / NV). Метод чистой стоимости состоит в суммировании всех финансовых оттоков и притоков, в ходе реализации девелопером инвестиционного проекта. Формула нахождения чистой стоимости:

P – приток финансовых средств,

IC -  объем инвестиции в проектМетод нахождения чистой стоимости в большинстве случаев на практике используют лишь в краткосрочных проектах, что характерно лишь для малой доли строительных проектов.

1. Срок окупаемости инвестиций (Payback Period / PP). Данный метод предполагает расчет периода времени по истечении которого, сумма полученного профита становится равна первоначальным капитальным вложениям. Суть расчета срока окупаемости инвестиций заключается в прогнозировании срока окупаемости вложенных инвестором финансовых средств. Расчет периода окупаемости производится по формуле:

PP = n, при котором

P – величина сальдо накопленного потока

n – количество времени Методы динамической группы:

1. Чистый дисконтированный доход (ЧДД/ NPV). Данный показатель находится путем нахождения разности между дисконтированными значениями финансовых притоков и оттоков, реализуемых в ходе реализации инвестиционного проекта в сфере строительства.

Суть метода нахождения NPV заключается в сравнении текущей стоимости предполагаемых будущих финансовых потоков с капитальными вложениями, требуемыми для участия в инвестиционном проекте строительной сферы.

При разовом капитальном вложении ЧДД рассчитывают по следующей формуле:

где CFt – финансовый поток ИСП в момент времени t;

IC – (InvestedCapital) размер капитальных вложений;

i – ставка дисконтирования

1. Внутренняя норма доходности (ВНД/ IRR).

ПоказательIRR равен ставке дисконтирования, при которой чистый дисконтированный доход будет равен нолю. Таким образом,

IRR = i, при котором NPV=0.

Суть показателя заключается в отражении максимально допустимого объема капитальных вложений для реализации инвестиционного проекта строительной отрасли. При превышении данного уровня участие в инвестиционном проекте становится нерентабельным. Например, если девелопер участвует в инвестиционном проекте с использованием заемных (кредитных) средств, то показатель ВНД определяет максимальную допустимую величину ставки, выше которой участие в проекте нерентабельно[4].

2.   Индекс рентабельности инвестиции (Profitability Index / PI). Данный индекс используется для вычисления прибыли, приходящейся на каждую единицу капитальных вложений. Чем больше значение индекса рентабельности, тем выше финансовая отдача искомого инвестиционного проекта.

Формула расчета индекса инвестиционной рентабельности представляет собой отношение NPV к первичным капитальным вложениям:

Помимо индекса рентабельности, существует дисконтированный индекс доходности (Discounted Profitability Index / DPI). Данный показатель представляет собой модифицированный Profitability Index, который учитывает не только единовременные вложения на начальном этапе инвестиционного проекта, но инвестиции, вливаемые в течение всего срока реализации строительного проекта.


Показатели PI и DPI позволяют оценить эффективность использования средств в том или ином  инвестиционном проекте.

Дисконтированный индекс рентабельности зачастую применяется при сравнении между собой предлагаемых инвестору вариантов строительных проектов. При условии, что у сопоставляемых инвестиционных проектов равный чистый дисконтированный доход, потенциальному инвестору девелоперу следует предпочесть проект, у которого индекс рентабельности выше.

1. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (Discounted Payback Period / DPP) Дисконтированный срок окупаемости позволяет учесть стоимость денежных потоков во времени.

Данная возможность позволяет устранить главный недостаток такого метода, как срок окупаемости. Расчетная формула:

DPP = n, при котором

DPP > PP, следовательно, проект, удовлетворяющий критерию PP, может не пройти по показателю

DPP. В отдельных случаях критерии DPP и PP имеет такое же важное значение наряду с показателями NPV и IRR. При сопоставлении нескольких проектов с высокой степенью риска выбор будет в пользу инвестиций с наименьшим сроком окупаемости [1].

Анализ методов экономической экспертизы инвестиционно - строительных проектов показал, что для оценки эффективности проектов следует использовать весь комплекс существующих методов и показателей. Рассмотренные методики имеют свои особенности, в том числе ряд достоинств и недостатков, таким образом можно сделать вывод, что не существует единого способа, позволяющего утверждать об абсолютной экономической привлекательности потенциального девелоперского проекта.

Список литературы

1.Гилемханов Р.А. Методы оценки финансово-экономической эффективности инвестиционно- строительных проектов / Р.А. Гилемханов, Н.В. Брайла // Строительство уникальных зданий и сооружений. - 2016.- № 10(49). - С.7-19.

2.   Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / П.Г. Грабовый. - М.: Издательство «ABC», 2008. - 567 с

3.    Понявина Н.А. Анализ методов управления недвижимостью в России и за рубежом /Н.А. Понявина, Е.А. Чеснокова, В.И. Захарова // Вопросы современной экономики и менеджмента: свежий взгляд и новые решения. - 2016. - №3. - С.23-26.

4.   Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций / М.И Ример, А.Д. Касатов, Н.Н. Матиенко. - СПб.: Питер, 2007. - 480 с.