Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

К ВОПРОСУ О ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Авторы:
Город:
Москва
ВУЗ:
Дата:
17 апреля 2016г.

Каждый человек нуждается в жилище. Данная потребность является основополагающей и неотъемлемой, поэтому необходимость разрешения жилищной проблемы остро встает в любом государстве. Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации – основного закона РФ. Закреплением в Конституции права на жилище государство приняло на себя ответственность за обеспечение и охрану данного права гражданам, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

Незавершенное строительство достаточно новый объект права собственности, в отношении которого слабо развито правовое регулирование. Вследствие этого обсуждение данной темы будет более чем актуальным на сегодняшний день, тем более, что приобретение объектов незавершенного строительства в настоящее время является весьма распространенной практикой61.

Мировые кризисы, инфляции и прочие форс-мажорные обстоятельства, связанные с экономической стороной вопроса, создают ситуации, когда строительство может приостановиться, либо вовсе прекратиться, причем на любом из этапов. Понятие объекта незавершённого строительства заключается в постройке, предназначенной для  дальнейшей реализации. Строительные компания такие объекты продаёт либо в виде строительных материалов, либо как объект недвижимости. В последнем случае и возникают сложности в связи с размытым юридическим статусом подобного объекта. Чтобы продать объекты незавершённого строительства, требуется зарегистрировать право собственности на такой объект, так как он относится к объектам недвижимости, то используется такая  же документация как  при построенном объекте. Законодательство не установило, с какого именно этапа строительства, при каком объеме возведенных конструкций возникает объект незавершенного строительства, право собственности на который можно зарегистрировать в ЕГРП.

С одной стороны, объекты незавершенного строительства – это, несомненно, недвижимое имущество в силу своих естественных свойств. Объект незавершенного строительства обладает чертами недвижимого имущества – он является самостоятельным объектом, прочно связанным с землей. Действительно, те сооружения, которые возводятся как капитальные, не могут быть перемещены без несоразмерного причинения ущерба этому имуществу и, следовательно, подпадают под признаки недвижимого имущества, сформулированные в ст. 130 ГК РФ. С другой стороны, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, до соответствующей государственной регистрации строящиеся объекты недвижимого имущества не могут находиться в гражданском обороте, поскольку их обладатели не зарегистрировали своего права собственности.

Законодательство в настоящий момент устанавливает всего один случай обязательной государственной регистрации объекта незавершенного строительства – в случае привлечения застройщиком денежных средств на строительство (создание) объекта, финансирование которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства. Следует обязательно иметь в виду, что под участниками долевого строительства подразумеваются не только физические, но и юридические лица.

Если обратиться к судебной практике, она позволяет констатировать, что судам при рассмотрении конкретных споров, связанных с  объектами незавершенного  строительства, приходится часто  обращаться к правовому режиму данных объектов. Судебная практика признает объекты незавершенного строительства объектами недвижимости, т.е. независимо от степени их готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки их следует относить к недвижимости62.

Изучая законодательные документы, такие как "Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных учреждениях" (утв. Минсельхоза РФ 22.10.2008) и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ можно выделить некоторые установленные законодательным путем моменты.

 

53   Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

54   Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26-31.


К недвижимому имуществу (недвижимости) в соответствии с ГК РФ (ст. 130) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В градостроительном законодательстве, к недвижимости отнесены любые рукотворные объекты капитального строительства такие как «объекты капитального строительства», т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (п. 10 ст. 1 ГрК РФ). К данным объектам не относятся временные постройки, бытовки, навесы и т.п.

Перечисленные объекты имеют физические характеристики, которые позволяют установить, во-первых, фактическую связь с землей, во-вторых, характеристики отличные от земли, и, в-третьих, невозможность их перемещения, без причинения несоразмерного ущерба назначению63.

Кроме того, возникновение данных объектов как объектов права возможно только после осуществления строительной деятельности по созданию таких объектов. Ярким примером рукотворного объекта недвижимости выступает именно объект незавершенного строительства. Для признания его в качестве недвижимости необходимо наличие как минимум правоустанавливающих документов на сформированный земельный участок соответствующей категории и согласование (при необходимости) и утверждение документов (технический паспорт) на создаваемый объект  недвижимости64. Незавершенное строительство для застройщика – это его затраты по возведению объектов строительства до их ввода в эксплуатацию65.

К объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке.

Следует отметить, что указанные определения являются крайне некорректными с точки зрения их функциональности. Рассматривая объект незавершенного строительства через объект капитального строительства, законодатель не уточняет, что является таким объектом капитального строительства. Попытки раскрыть понятие объекта строительства были предприняты в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству. Исходя из доктринального толкования определения, можно сделать вывод, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

Таким образом, единое понятие, которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов, в действующем законодательстве отсутствует.

   

55 Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

56   Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. Сборник статей: Выпуск 8. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2014. С. 124-127.

57   Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A.// The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.

Список литературы

1.     Мальцев В.А. Свобода заключения непоименованных договоров // Бизнес в законе. Экономико- юридический журнал. 2015. № 3. С. 69-71.

2.     Незнамова  А.А.  Особенности  договора  купли-продажи  объекта  незавершенного  строительства  // Юридический мир. 2014. № 5. С.182-185.

3.     Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26-31.

4.     Стародумова С.Ю. К вопросу о  признаках недвижимых  вещей  // Актуальные  проблемы  российского законодательства. Сборник статей: Выпуск 8. М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и Ко", 2014.

5.     Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.

6.     Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

7.     Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A. // The problems of the  obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.