17 апреля 2016г.
Определение статуса апартаментов в действующем законодательстве четко не закреплено. Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Жилищное законодательство не содержит понятия апартаментов, в связи с чем, возможно отнести апартаменты к нежилым помещениям. Особенность нежилых помещений состоит в том, что нежилые помещения не предназначены для постоянного проживания граждан.
Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" (в редакции от 05.03.2015) регламентирует возможность регистрации граждан в апартаментах по месту пребывания только в том случае, если у апартаментов есть статус гостиницы.
Понятие апартаменты встречается в Приказе Минкультуры России от 11.07.2014 N 1215 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями", в Постановлении Правительства Москвы от 04.08.1998 № 600 "Об утверждении Московских городских строительных норм "Гостиницы" (МГСН 4.16-98)" и определяет апартаменты, как номера повышенной комфортности, которые следует проектировать в составе двух и более жилых комнат, а также не менее двух санитарных узлов. Состав других дополнительных помещений и оборудования (включая кухонное), определяется заданием на проектирование. Рекомендуется устройство барной стойки, примыкающей к гостиной. В составе апартаментов допускается предусматривать помещения для прислуги (жилую комнату, служебную комнату со шкафами, санузел).
Однако апартаменты могут находиться не только в гостиницах, которые аккредитованы специализированными организациями и соответствуют требованиям определенной классификации, но они также могут быть расположены в административно-деловых, торговых центрах (комплексах).
В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
На основании п. 2 ст.9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В силу абз. 4 п. 6 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных Правилами ведения Единого государственного реестра прав. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I Единого государственного реестра прав. Согласно п.п. 16 п. 2 ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости, а именно назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение32. Согласно ст. 12 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что для передачи объекта в ипотеку в обеспечение исполнения основного обязательства, необходимо определить статус помещения, так как для жилого помещение существенным является перечень лиц, зарегистрированных в помещении, с указанием их прав на пользование жилым помещением, а для нежилого помещения – это не является актуальным требованием. Полагаем необходимо закрепить определение (понятие) и статус апартаментов в нормативно-правовых актах, чтобы не вводить в заблуждение граждан, приобретающих апартаменты по более низкой цене, чем квартиры, и которые не видят разницы между этими объектами. Считая, что понятие «апартаменты» заимствованно из иностранного языка для придания престижности объекту.
Что касается, апартаментов, как предмета ипотеки, то здесь важно точное понимание назначения помещения: жилое или не жилое, так как существуют особенности при заключении и исполнении договора33. Например, если предметом ипотеки является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, то договор не может предусматривать условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке таким способом реализации как оставление залогодержателем заложенного имущества за собой. Согласно п. 3 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года, если залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.
32 Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.
33 Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.
Вышеуказанная норма, является универсальной, и применима к жилым и нежилым помещениям34. Здесь важен статус субъекта. Но тогда, возникает вопрос, зачем гражданину апартаменты, в которых нельзя постоянно проживать, и он не осуществляет предпринимательскую деятельность. Согласно налоговому законодательству налоги на нежилые помещения выше, чем на жилые. На жилые помещения существует система налоговых льгот.
Если сравнить данную ситуацию с зарубежным законодательством, например, Великобританией, то там совершенно другая система. В данной стране существуют ипотечные сделки с покупкой недвижимости для последующей сдачи в аренду. Что особенно важно, что данные помещения имеют статус жилых помещений. Субъектами могут выступать физические, юридические лица, а также публично-правовые образования35. Предмет ипотеки может быть как приобретен, так и получен в наследство. При этом арендодатели, пользующиеся ипотекой, имеют налоговые преимущества, процентные ставки ниже, чем для приобретения жилых помещений без передачи в аренду.
Список литературы
1. Волкова М.А. Этапы развития правового регулирования оценочной деятельности в России // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С.9-18.
2. Жиров А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики // Жилищное право. 2011. N 12. С. 47 - 58.
3. Ситдикова Л.Б. Публично-правовые образования в договоре возмездного оказания услуг // Российская юстиция. 2009. № 2. С. 31-34.
4. Ситдикова Л.Б. Сфера оказания услуг публично-правовыми образованиями // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 4 (20) С. 84-90.
5. Ситдикова Л.Б. Сфера публичных услуг в гражданском обороте // Российская юстиция. 2015. № 4. С. 2-5.
6. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. Сборник статей: Выпуск 8. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и Ко», 2014.
7. Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42-45.
8. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.
9. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015 №2. С. 36-39.
34 Волкова М.А. Этапы развития правового регулирования оценочной деятельности в России // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С.9-18.
35 См.: Ситдикова Л.Б. Публично-правовые образования в договоре возмездного оказания услуг // Российская юстиция. 2009. № 2. С. 31-34; Сфера публичных услуг в гражданском обороте // Российская юстиция. 2015. № 4. С. 2-5;Сфера оказания услуг публично-правовыми образованиями // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2015. № 4 (20) С. 84-90.
