28 марта 2016г.
Одним из способов обеспечения граждан доступным жильем является предоставление жилых помещений в домах государственного жилищного фонда по договору коммерческого найма [1].
Согласно данным Всероссийского центра уровня жизни, более 70% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий. По самым оптимистичным прогнозам экспертов, улучшить за счет собственных средств свои жилищные условия к 2030 году смогут не более 60% россиян [2].
В России доля многоквартирных домов составляет приблизительно 70% из общего количества жилья, при этом доля арендуемого жилья - менее 35%. При этом официально сдается менее 20% жилых помещений. Сегодня рынок арендного жилья - это сегмент теневой экономики, поле деятельности для частников и полулегальных структур. Согласно исследованию, проведенному экспертами Всемирного банка, такой сравнительно невысокий процент арендуемого жилья возник в результате бесплатной приватизации, когда квартиры оказались в собственности жильцов, а государственные субсидии на квартплату никак не стимулируют людей с невысокими доходами менять жилплощадь, стимулируя рынок жилья. Это приводит к дефициту на рынке аренды, и, таким образом, к высоким ценам на съемное жилье [6].
В ситуации, когда РСО-Алания по социально-экономическому развитию находится не 79 месте среди регионов РФ, при среднедушевых доходах на 30% ниже среднероссийского уровня, коммерческое жилье могут купить лишь очень состоятельные граждане. Высокая обеспеченность квартирами – показатель достаточно неинформативный, поскольку речь идет о построенном жилье, а не о приобретенном. Многие состоятельные граждане используют недвижимость как средство вложения, а не по прямому назначению. Есть люди, которые не подпадают под категорию малоимущих, а значит, не могут встать в очередь на жилье, не могут и не хотят претендовать на социальное жилье, но и не могут позволить себе покупку коммерческого жилья. Для них аренда жилья – идеальное решение. В г.Владикавказе к таким категориям, прежде всего, можно отнести молодые семьи, жители, проживающие в ветхом и аварийном жилье, особенно те, чье жилье не приватизировано [3].
В вопросах социального найма Закон РСО-Алания предполагает заключение договора найма только в отношении малоимущих слоев населения, детей-сирот и инвалидов. В отношении остальных категорий никаких отношений не предусмотрено, несмотря на то, что коммерческий найм стал одной из ведущих форм решения жилищной проблемы в развитых странах [5].
В Табл.1. представлены основные отличия социального и коммерческого найма.
Таблица 1
Признаки отличия коммерческого и социального найма [6]
№
|
Характеристика
|
Социальный найм
|
Коммерческий найм
|
1
|
Срок действия договора
|
Бессрочно
|
Не более 5 лет
|
2
|
Норма площади
|
18 кв.м.
|
Без нормирования
|
3
|
Вид жилья
|
Муниципальное
|
Все виды
|
4
|
Признание съемщика
малоимущим
|
Необходимо
|
Не нужно
|
Независимо от того по какому договору получают жилье (коммерческому или социальному), наниматели обязаны оплачивать не только коммунальные услуги, но и услуги по ремонту и содержанию жилья.
Как уже было сказано выше, наем жилья является одним из основных способов решения жилищной
проблемы во всех развитых странах. Поскольку создание фондов заемного жилья для государства и муниципалитетов может стать затруднительным, необходимо рассмотреть возможность государственно-частного партнерства (ГЧП) в данной области.
Существуют 3 основные схемы ГЧП в области создания рынка заемного жилья [4]. На Рисунке 1 представлены возможные схемы ГЧП.
Как видно из Рисунка 1 ГЧП в сфере арендного жилья наиболее предпочтительны 3 схемы: 1.строительство-владение-эксплуатация-передача;
2.
строительство-владение-эксплуатация;
3.
строительство-передача-эксплуатация.
Соответственно частная сторона может здесь выполнять услуги по проектированию, строительству, модернизации, эксплуатации, содержанию и финансированию.
Несомненно, в условиях малоземелья в г.Владикавказе возникает вопрос о отводе земли под строительство данного типа жилья. Здесь можно предложить следующие направления решения данной проблемы:
1. Увеличение этажности вновь возводимого жилья на месте аварийного и ветхого. Все квартиры сверх этажности снесенного дома или их часть могут формировать арендный жилищный фонд, в том числе коммерческий.
2. Передача участков, ранее занимаемых промышленными предприятиями, под жилищное строительство. В г.Владикавказе достаточно большое количество недействующих предприятий, здания которых разрушились.
3. Выкуп земли у владельцев одноэтажных домов на взаимовыгодных условиях.
В создавшейся
экономической ситуации маловероятно, что рынок арендного жилья будут формировать кооперативы, работодатель или общественные фонды. Физические лица уже принимают в этом активное участие, однако крупных фондов частники в г.Владикавказе не создают и фактически являются монополистами на данном рынке. Следовательно, активное участие в процессе формирования рынка арендного жилья должны принять органы власти, создавая все условия для максимального охвата всех нуждающихся в жилье слоев населения: для малоимущих категорий населения сдача в аренду жилья должна сопровождаться предоставлением льгот, для остальных категорий населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сдача должна производится на условиях полной оплаты ЖКУ, включая
управление жилищным фондом и капитального ремонта и оплаты стоимости проживания. При этом нет необходимости демпинговать рынок. Сам факт появления государственного наемного жилья создаст конкуренцию и позволит снизить цены на съемное жилье.
В результате развития рынка найма, жилье станет доступно всем категориям граждан: малоимущие будут получать социальное жилье на льготных условиях, средний класс – пользоваться арендой жилья, а состоятельные граждане – приобретать
в собственность дорогое коммерческое жилье.
Список литературы
1.
Концептуальные проблемы правового
регулирования коммерческого найма жилого помещения государственного жилищного фонда. Режим доступа http://remilex.ru/component/
2. Круглик С.И. К разработке концепции и программы долгосрочного социально-экономического развития России // Проблемы современной экономики, N 1 (25), 2008
3. Евразийский межрегиональный научно-аналитический журнал. Проблемы современной экономики. Режим доступа http://www.m-economy.ru/
4.
Библиотека обучающей и информационной литературы. Режим доступа http://www.nnre.ru/
5. Фонд реформирования ЖКХ. Официальный сайт fondgkh.ru
6. Исследования «Эксперт РА»:
«Рынок найма жилья в развитых странах – национальная
специфика, классификация, системы государственного стимулирования»