22 апреля 2017г.
Обладая огромными территориальными земельными ресурсами Россия входит в пятерку мировых лидеров по площади пашни на душу населения. Однако по эффективности использования сельскохозяйственных угодий значительно отстает от многих стран мира [1].
Располагая 9% площадей сельскохозяйственных угодий мира и 55% черноземных почв, производится лишь немногим более 1% валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства. Сложившаяся ситуация во многом обусловлена отсутствием надлежащей государственной земельной политики и эффективного государственного учета некоторых категорий земель.
По мере развития рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром, то есть объектом хозяйственного оборота, и как любой товар земля должна иметь потребительскую и рыночную стоимость.
В результате проведения государственной кадастровой оценки имеем реальную картину стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволяет осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории Российской Федерации не реже одного раза в 5 лет. Она осуществляется единовременно для всех земельных участков, расположенных на всей территории административно-территориальной единицы. Эту процедуру осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. Также к оценке могут привлекаться лица и организации, получившие лицензию на проведение оценочной деятельности.
Кадастровая оценка земли преследует несколько уровней целей. На уровне государства – это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает для фискальных органов выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.
На уровне территориальных субъектов РФ – получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату, принятие обоснованных решений о распределении и перераспределении земельных участков, о более продуктивном их использовании, по поводу приватизации, выдаче разрешений на строительство, и т.д.
Для собственников конкретных земельных участков – установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости, что важно для упорядочивания операций купли-продажи и аренды земли, наследования, внесение земли под залог, инвестиций в земельные участки, и т.д.
Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц. Целью оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.
Для целей государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода разделены на шесть групп:
1 группа — сельскохозяйственные угодья;
2 группа — земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, полезащитными лесополосами, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также нарушенные земли, находящиеся под промышленной разработкой общераспространенных полезных ископаемых: глины, песка, щебня и т.д.;
3 группа — земли под замкнутыми водоемами;
4 группа — земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных полос), болотами, нарушенные земли;
5 группа — земли под лесами, не переведенные в установленном законодательством порядке в состав земель лесного фонда и находящиеся у землевладельцев (землепользователей) на праве постоянного (бессрочного) или безвозмездного пользования;
6 группа — земли, пригодные под оленьи пастбища.
Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.
Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий (Государственная кадастровая оценка земель в субъектах РФ на уровне земельного участка и муниципальных образований) осуществляется для получения по каждому участку сельскохозяйственных земель комплекса оценочных показателей, необходимых для решения в хозяйстве планово-экономических задач, организации рационального использования земель, разработки проектов землеустройства, для обоснования земельного налога и иных целей, установленных законом [3].
В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, статьей 24.17 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Положением о Министерстве промышленности и природных ресурсов Челябинской области, утвержденным постановлением Губернатора Челябинской области от 21.07.2010 N 185 утверждена:
1) кадастровая стоимость земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года (за исключением земель садоводческих, огороднических и дачных объединений);
2) средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель сельскохозяйственного назначения по видам использования в разрезе муниципальных районов (городских округов) Челябинской области [2].
Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости земель. Удельный показатель кадастровой стоимости земель отражает кадастровую стоимость единицы площади (1 кв. м.) объекта (табл.1).
Согласно данным таблицы 1, средний удельный показатель кадастровой стоимости единицы площади земель по районам и округам варьирует от 2,86 (Брединский район) и до 10,21 (Снежинский муниципальный округ) руб. за 1 м2, т.е. отношение между самыми высокими и самыми низкими показателями составляют 3,5-3,6 раза.
По результатам исследований, Самые высокие средние удельные показатели кадастровой стоимости 1 м2 земли сельскохозяйственных угодий ̶ более 9,00 руб. за 1 м2 были отмечены в Аргаяшском, Верхнеуфалейском, Каслинском, Копейском, Кунашакском, Миасском, Саткинском, Снежинском, Сосновском, Усть-Катавском районах и городских округах.
Таблица 1. – Средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель сельскохозяйственного назначения по видам использования в разрезе муниципальных районов (городских округов) Челябинской области, руб.
|
N
п/п
|
Наименование
муниципального района (городского округа*)
|
Значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2
земель
|
|
Номер группы вида использования земель
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1
|
Агаповский
|
8,21
|
-
|
3,22
|
2,56
|
-
|
1,41
|
|
2
|
Аргаяшский
|
9,34
|
-
|
3,81
|
2,28
|
-
|
1,41
|
|
3
|
Ашинский
|
7,31
|
-
|
4,87
|
-
|
-
|
1,41
|
|
4
|
Брединский
|
2,86
|
-
|
3,73
|
2,39
|
-
|
1,41
|
|
5
|
Варненский
|
3,71
|
-
|
3,65
|
2,02
|
-
|
1,41
|
|
6
|
Верхнеуральский
|
7,39
|
-
|
3,48
|
3,85
|
-
|
1,41
|
|
7
|
Верхнеуфалейский
|
9,03
|
-
|
4,87
|
-
|
-
|
1,41
|
|
8
|
Еткульский
|
8,23
|
-
|
3,96
|
3,81
|
-
|
1,41
|
|
9
|
Златоустовский*
|
8,30
|
-
|
-
|
4,03
|
-
|
1,41
|
|
10
|
Карабашский*
|
4,74
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1,41
|
|
11
|
Карталинский
|
2,99
|
-
|
4,84
|
-
|
-
|
1,41
|
|
12
|
Каслинский
|
9,12
|
-
|
4,11
|
3,76
|
-
|
1,41
|
|
13
|
Катав-Ивановский
|
8,26
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1,41
|
|
14
|
Кизильский
|
7,69
|
-
|
3,34
|
-
|
-
|
1,41
|
|
15
|
Копейский*
|
9,81
|
-
|
5,48
|
-
|
-
|
1,41
|
|
16
|
Красноармейский
|
7,89
|
-
|
4,37
|
3,09
|
-
|
1,41
|
|
17
|
Кунашакский
|
9,22
|
-
|
3,60
|
-
|
-
|
1,41
|
|
18
|
Кусинский
|
8,73
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1,41
|
|
19
|
Кыштымский*
|
4,74
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1,41
|
|
20
|
Миасский*
|
9,43
|
-
|
3,68
|
3,18
|
-
|
1,41
|
|
21
|
Нагайбакский
|
7,97
|
-
|
3,35
|
2,04
|
-
|
1,41
|
|
22
|
Нязепетровский
|
5,63
|
-
|
3,21
|
-
|
-
|
1,41
|
|
23
|
Озерский*
|
6,76
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1,41
|
|
24
|
Октябрьский
|
5,03
|
-
|
4,89
|
-
|
-
|
1,41
|
|
25
|
Пластовский
|
8,40
|
-
|
5,25
|
2,86
|
-
|
1,41
|
|
26
|
Саткинский
|
10,13
|
-
|
3,48
|
3,18
|
-
|
1,41
|
|
27
|
Снежинский*
|
10,21
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
28
|
Сосновский
|
9,97
|
-
|
4,65
|
3,57
|
-
|
1,41
|
|
29
|
Троицкий
|
7,79
|
-
|
3,55
|
2,86
|
-
|
1,41
|
|
30
|
Увельский
|
7,89
|
-
|
3,52
|
2,95
|
-
|
1,41
|
|
31
|
Уйский
|
8,43
|
-
|
3,56
|
2,56
|
-
|
1,41
|
|
32
|
Усть-Катавский*
|
9,29
|
-
|
3,37
|
-
|
-
|
1,41
|
|
33
|
Чебаркульский
|
8,94
|
-
|
4,48
|
3,75
|
-
|
1,41
|
|
34
|
Чесменский
|
7,83
|
-
|
3,31
|
1,89
|
-
|
1,41
|
|
35
|
Южноуральский*
|
8,05
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|
Среднее по области
|
7,69
|
-
|
3,99
|
2,98
|
-
|
1,41
|
Низкие удельные показатели кадастровой стоимости 1 м2 земли сельскохозяйственных угодий засвидетельствованы в Брединском и Карталинском районах – 2,86-2,99 руб. за 1 м2. Это связано с тем, что показатели почвенного плодородия этих земель довольно низкие: почвы – преимущественно южные черноземы, маломощные, каменистые, с малым содержанием гумуса.
Если рассматривать географическое расположение Челябинской области, то можно отметить, что Челябинская область расположена почти в центре громадного материка Евразии, к востоку от Уральского хребта, на большом удалении от морей и океанов, прежде всего от Атлантики.
Сложный рельеф, большая протяженность с севера на юг позволяют в области выделить 3 почвенно- климатические зоны, различающиеся как по рельефу, так и по климатическим характеристикам, а также по качеству почв: горно-лесная, лесостепная и степная зона (рис.).
Наиболее удачной для земледелия является II зона, располагающая самыми плодородными на Урале почвами – черноземы выщелоченные, обыкновенные, типичные мощные и тучные. Осадков в этой зоне выпадает достаточное количество, чтобы получать хорошие урожаи зерновых, кормовых, овощных, картофеля и других культур, поэтому и кадастровая стоимость земель – соответствующая (табл. 2).
Таблица 2. – Средний уровень кадастровой стоимости 1 квадратного метра земель сельскохозяйственного назначения по видам использования в трех природно-климатических зонах Челябинской области, руб.
|
Природно-климатические зоны
Челябинской области
|
Значение удельного показателя кадастровой стоимости 1 м2
земель
|
|
Номер группы вида использования земель
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1. Горно-заводская
|
8,09
|
-
|
3,91
|
3,46
|
-
|
1,41
|
|
2. Лесостепная
|
8,46
|
-
|
4,25
|
3,28
|
-
|
1,41
|
|
3. Степная
|
6,36
|
-
|
3,74
|
2,39
|
-
|
1,41
|
Более низкие удельные показатели кадастровой стоимости 1 м2 земли сельскохозяйственного назначения отмечены в горно-заводской и степной зонах. Это напрямую связано с агроклиматическими условиями, качеством почв и их продуктивностью.
На основании проведенных исследований, можно отметить, что удельный показатель кадастровой стоимости 1 квадратного метра земли сельскохозяйственного назначения зависит от местоположения объекта, вида использования и почвенного плодородия.
Список литературы
1. Аршакян Д.Ю., Манторова Г.Ф. Особенности кадастрового учета земель сельскохозяйственного назначения // Освоение адаптивно-ландшафтных систем земледелия на Южном Урале / Материалы Всероссийской научно-практической конференции, посвященной 80-летию ГНУ Челябинский НИИСХ Россельхозакадемии. ООО «Куртамышская типография». Челябинск, 2014 г. – с. 171-175.
2. Приказ Министерства промышленности и природных ресурсов Челябинской области от 21.03.2013 N 47-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения на территории Челябинской области».
3. Федеральный закон РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-dok.html.
