23 февраля 2017г.
В Российской Федерации развивается новая форма вовлечения средств в создание недвижимости – посредством договора долевого участия в строительстве[1]. Ключевым в данных отношениях является учет интересов дольщика при планировке жилого помещения, и уменьшение затрат на приобретение жилья при 100% инвестировании средств.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – ФЗ № 214-ФЗ) Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае, если застройщик нарушил сроки передачи объекта участнику долевого строительства, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ). Если участником долевого строительства выступает физическое лицо, то предусмотренный законом размер неустойки уплачивается застройщиком в двукратном размере, т.е. 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
"Мелкие" застройщики, не способные исполнить обязательства по сдаче недвижимости в срок, с судебном разбирательстве зачастую просят суд о снижении размера неустойки, доказывая ее необоснованность, ссылаясь на различные обстоятельства, повлекшие просрочку строительства. Зачастую застройщики оперируют нормами статьи 333 ГК РФ с целью снижения размера неустойки. Вместе с тем существует обширная практика заключения мировых соглашений, положительной стороной которых является гарантированный возврат денежных средств в обусловленный соглашением срок, что освободит потребителя от процедуры взыскания – участия в исполнительном производстве[2].
Злоупотребления в отношениях долевого участия в строительстве нередки с обеих сторон[3]. Недобросовестные застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договор займа или договор предварительной купли-продажи недвижимости[4]. Потребители стремятся взыскивать с застройщика не только неустойку, штраф, моральный вред, но и проценты за пользование чужими денежными средствами. Судебная практика выявляет случаи не правильного расчета неустойки, добавления лишних дней в расчет неустойки, расчета по более выгодной ставке, фальсификации договоров аренды на период с момента просрочки исполнения до обращения в суд для взыскания убытков.
В качестве одной из санкций следует указать, что гражданин – покупатель квартиры, который заключил предварительный договор[5] и произвел по нему оплату квартиры, имеет право, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и дом введен в эксплуатацию или если застройщик уклоняется от ввода в эксплуатацию уже фактически построенного многоквартирного дома, на признание права собственности на квартиру (пункты 13, 14 Обзора от 4декабря 2013 г.). Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от 4 декабря 2013 г.)[6]. Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от 4 декабря 2013 г. примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки. Верховный Суд Российской Федерации также указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора от 4 декабря 2013 г.). То есть к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру, поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
Застройщики как более сильная экономически сторона нередко включают в договор невыгодные для потребителя условия приобретения недвижимости, в частности:
- устанавливая цену квадратного метра приобретаемой в условных единицах без фиксации курса валюты. В силу включение в договор подобных условий может существенной увеличить цену на момент передачи недвижимости участнику долевого строительства;
- устанавливая право Застройщика в одностороннем порядке перенести срок передачи недвижимости дольщику, указывая при этом, что подписанием договора дольщик дает на это свое согласие;
- включая в договор долевого участия в строительстве обязательство участника оплачивать платежи за квартиру и имущества общего пользования с даты введения дома в эксплуатацию до момента передача квартиры по акту-приема передачи.
- указывая на согласие участника долевого строительства на передачу в залог следующего имущества: земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, или права аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости[7]. Передача в залог указанного имущества создаст дополнительный риск обращения взыскания на данные объекты со стороны кредитора Застройщика;
- устанавливают в договоре особый вид подсудности – например, указывают на рассмотрение споров, возникающих из договора долевого участия в строительстве, в третейском суде. Вместе с тем с целью упрощения защиты прав потребителей в данных отношениях Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) "О защите прав потребителей" предусматривает для дольщиков выбор подсудности: по месту нахождения объекта, по месту заключения договора, либо по месту нахождения истца или ответчика.
Стародумова С.Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве. // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 52-55.
2 Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Модели внутренней структуры органа юридического лица // актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 5. С.22-28.
3 Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хозяйства и строительства, 2010. С. 56–58.
4 Волкова М.А. Задаток как способ обеспечения исполнения предварительных договоров // Юрист. 2011. № 22. С. 3-6.
5 Волкова М.А., Ленковская Р.Р. Преддоговорная ответственность: проблемы правовой природы. // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 11. С. 21-28.
6 Волкова М.А., Кузахметова С.Ю. Правовое положение потребителей финансовых услуг // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 29-33.
7 Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15; Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97–105.
Список литературы
1. Волкова М.А. Задаток как способ обеспечения исполнения предварительных договоров // Юрист. 2011. № 22. С. 3-6.
2. Волкова М.А. К вопросу об особенностях правового положения саморегулируемых организациях оценщиков // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 23- 30.
3. Волкова М.А., Кузахметова С.Ю. Правовое положение потребителей финансовых услуг // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 13. С. 29-33.
4. Волкова М.А., Ленковская Р.Р. Преддоговорная ответственность: проблемы правовой природы. // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 11. С. 21-28.
5. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Модели внутренней структуры органа юридического лица // актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 5. С.22-28.
6. Гражданско-правовое положение некоммерческих организаций по законодательству Российской Федерации): монография. – М.: Галлея-принт, 2016. – 132 с.
7. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-128.
8. Стародумова С.Ю. О способах признания права собственности на земельные участки // Адвокат. 2009. № 5. С. 87-92.
9. Стародумова С.Ю. Проблемы теории и практики приобретения права собственности на земельные участки, расположенные под объектами жилищного строительства // Нотариус. 2009. № 3. С. 12-15.
10. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97–105.
11. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хозяйства и строительства, 2010. С. 56–58.
