02 апреля 2016г.
Аннотация.
Статья посвящена особенностям правого регулирования ипотечного жилищного кредитования в России и Евросоюзе.
Ключевые слова: ипотека, жилое помещение, договор залога недвижимости (ипотека).
Согласно данным банка России, средневзвешенная процентная ставка по рублёвым ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, на сегодняшний момент составляет 14,6%, а ставка по ипотечным кредитам в иностранной валюте составляет 13,1%. В связи с этим, специалисты компании StatBanker.ru решили выяснить, на каких условиях можно получить ипотеку в странах Евросоюза. Сегодня средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в странах Европы, входящих в еврозону, составляет 4,5%, т.е. в 3 раза меньше, чем у нас. Конечно, в зависимости от экономической ситуации в конкретной стране еврозоны ставки могут отличаться. Так, во Франции средневзвешенная процентная ставка на покупку квартиры сейчас составляет всего лишь 3,95%, а в Германии 4,6% годовых. В Греции квартиру по ипотеке можно взять под 3,83% годовых, однако для разных типов ипотечных программ ставка может отличаться. Например, средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам с плавающей ставкой в Греции составляет 3,27%, а по ипотечным кредитам сроком до 5 лет ставка уже составит 4,65%.
Ипотека в Евросоюзе привязана к Euribor – межбанковской ставке по евро, в Великобритании к учетной ставке ЦБ Англии. Процент по ипотеке в Европе складывается из двух составляющих, переменной и константы. Переменной является учетная ставка межбанка (или ЦБ) константой – ссудный процент, под который конкретный банк ссудил вас деньгами. Например: учетная ставка Банка Англии сейчас 0,5%, банк выдаст вам кредит под 2,7%, итого, ваша ставка по ипотеке 0,5% + 2,7% = 3,2% годовых. При изменении учетной ставки ЦБ или межбанка, поменяется и ваша ставка. Некоторые банки Англии готовы зафиксировать жесткую ипотечную ставку в договоре, но в таком случае процент будет выше, чем действующий на рынке. Общее правило ипотеки таково: чем больше ликвидность приобретаемого вами жилья и прозрачнее ваша финансовая история, тем ниже будет процент по ипотеке и тем большее покрытие банк готов предоставить.
В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р, с учетом опыта применения действующей системы ипотечного кредитования указывается, что добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен.
Вместе с тем предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в три раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями [3, с.42].
Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. Стоит отметить, что "ипотека" и "ипотечный кредит" - это совершенно разные понятия.
В зависимости от срока, объекта, цели банками предоставляются три основных вида жилищных кредитов. В соответствии с указанной выше Концепцией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют, следующие основные участники [4, с.115]:
- заемщики – как правило, заемщиками по программам жилищного кредитования являются физические лица, однако участие юридических лиц также возможно, например, при приобретении жилых помещений для проживания работников организации;
- кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы);
По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;
- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентство по ипотечному жилищному кредитованию)
– специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;
- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
- оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;
- риелторские фирмы, осуществляющие посреднические услуги на рынке жилья;
- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;
- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.
Взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды на приобретения жилого помещения определяются на основании кредитного договора.
Кредитным договором, в соответствии со ст. 819 ГК РФ, признается договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и возвратить проценты на нее.
Список литературы
1. Головичев, Ю.И. Юридический аспект проблемы доступного и комфортного жилья в России / Ю.И. Головичев // Социальное и пенсионное право. – 2015. – № 2. – С. 42 - 47.
2. Жилищное право Российской Федерации: учебник для академического бакалавриата / А.А. Титов – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Издательство Юрайт, 2015. – 475 с. – Серия: Бакалавр. Академический курс.
3. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. 2015. N 2. С. 40 - 49.
4. Казаченок О.П. Особенности заключения договора об ипотеке: 12.00.03 Казаченок, Олеся Павловна Особенности заключения договора об ипотеке (Залоге недвижимости): Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 Волгоград, 2006 183 с. РГБ ОД, 61:06-12/1532
5. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: "Издательство Юрайт", 2011
6. Кобыленкова, А.И. К вопросу об объектах жилищных правоотношений / А.И. Кобыленкова // Семейное и жилищное право. – 2015. – № 4. – С. 31 - 35.
7. Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2013.
8. Николюкин, С.В. Специфика жилищных правоотношений в современном российском обществе / С.В. Николюкин // Современный юрист. – 2015. – № 3. – С. 43–54.
