02 апреля 2016г.
Изъятие земельного участка путем выкупа является специфическим правовым инструментом. Целью этой процедуры является изъятие частного земельного участка для общественного его использования.
Необходимо отметить, что принудительное изъятие у собственника имущества допускается только при условии компенсации собственнику стоимости изымаемого земельного участка. Исключением являются случаи обращения взыскания на земельный участок собственника по его обязательствам, конфискация земельного участка.53
Решение об изъятии земельных участков у их собственников принимается федеральными органами исполнительной власти или органами власти субъектов Федерации.
Проведённый анализ сложившегося положения дел в этом вопросе выявил необходимость доработки Земельного кодекса РФ.
Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Земельный кодекс внесена новая глава, устанавливающая новый порядок изъятия земель и срок вступления его в действия. Так, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков Федеральным законом объединены в одно общее определение - правообладатели земельных участков.
В Земельный кодекс РФ была введена новая глава, устанавливающая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд54. В законодательстве также определены органы, принимающие решение об изъятии земельных участков, условия изъятия, порядок обращения в уполномоченные органы исполнительной власти или органы местного самоуправления с ходатайством об изъятии земельных участков, порядок принятия решения об изъятии, особенности определения размера возмещения в связи с изъятием, порядок заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
53 Ефимова О.В., Яковенко Д.В. Некоторые правовые проблемы возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности // вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2009. № 1. С.94- 98.
54 СЗ РФ. 2001. № 44. ст.4148
Установлены особенности государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд55.
Уточнено, что за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.
Законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:
- до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка. В этих случаях допускается информация через СМИ56;
- после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило является обязательным - без предоставления данной информации изъятие невозможно;
- собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.
По нашему мнению, изъятие земельного участка допускается только в том случае, если объективно невозможно разметить какой-либо объект, не изымая при этом земли, которые находятся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан и юридических лиц. Правовой гарантией выполнения требований данной правовой нормы являются положения п.2 ст.31 ЗК РФ, где предусмотрено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка путем определения вариантов размещения объекта57.
За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).
Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке58. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.
Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например, арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями).
Государственный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка, В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ).
Следует отметить, что Президиум Верховного суда еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руководствоваться тем ВРИ, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия59.
55 Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117- 128.
56 Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание информационных услуг – М. Изд- во: ИГ «Юрист». С.67-68.
57 Трофимова И.А. Государственно-правовое регулирование охраны частной собственности на землю: монография. – Москва: Ин-т упр. и права, 2010. С.62.
58 Волкова М.А. Правовая природа оценочной деятельности и деятельности по проведению оценки // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 12. С.14-22.
59 Обзор судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденный Президиумом ВС РФ 24.12.14 // СПС Консультант плюс. 2014.
Таким образом, изъятие земельного участка допускается только в том случае, если объективно невозможно разметить какой-либо объект, не изымая при этом земли, которые находятся в пользовании, владении, аренде или собственности граждан и юридических лиц. Правовой гарантией выполнения требований данной правовой нормы являются положения п.2 ст.31 ЗК РФ, где предусмотрено, что орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка путем определения вариантов размещения объекта.
Список литературы
1. Волкова М.А. Правовая природа оценочной деятельности и деятельности по проведению оценки // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 12. С.14-22.
2. Ефимова О.В., Яковенко Д.В. Некоторые правовые проблемы возникновения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности // вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2009. № 1. С.94-98.
3. Обзор судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденный Президиумом ВС РФ 24.12.14 // СПС Консультант плюс. 2014.
4. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание информационных услуг. – М.: Издательская группа «Юрист», 2007. 136 с.
5. Стародумова С.Ю. К вопросу о признаках недвижимых вещей // Актуальные проблемы российского законодательства. 2014. № 8. С. 117-128.
6. Трофимова И.А. Государственно-правовое регулирование охраны частной собственности на землю: монография. – Москва: Ин-т упр. и права, 2010. С.62.
