26 мая 2018г.
Ипотека является одной из главных задач в жилищной политике. Ипотека пользуется спросом, так как позволяет получить жилье в пользование уже на первоначальном этапе. В части экономического развития страны, ипотека дает огромный толчок для развития кредитной системы. Однако, имеется множество пробелов в ипотечном законодательстве, на практике часто возникают проблемы у правоприменителя. С целью разрешения этих проблем и пробелов, в настоящей статье предложены меры по совершенствованию ипотечного законодательства, практики его применения.
Изучение проблем правового регулирования ипотеки становится все более актуальным. Это обусловлено несовершенством ипотечного законодательства.
Ипотечное кредитование – это кредитование под залог приобретаемого недвижимого имущества. Ипотека выступает надежным способом обеспечения возврата кредита должником, поскольку объекты недвижимого имущества являются предметом ипотеки, а стоимость недвижимости практически всегда превышает сумму кредита. А также недвижимое имущество, которое приобретено по договору ипотеки, имеет важное значение в жизни должника, поэтому, чтобы не потерять это имущество, он заинтересован в надлежащем исполнении принятых на себя обязательств.
Несмотря на развитие ипотечных обязательств, однообразная правоприменительная практика в этой области еще не сложилась. Встречается много неразрешенных проблем. Например, статья 5 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом договора об ипотеке. А именно: здания, сооружения, земельные участки, (за исключением участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности), предприятия и иное недвижимое имущество, которое может быть использовано в предпринимательской деятельности. Также в статье 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке указаны части жилых домов и квартир, сами жилые дома и квартиры и другие объекты недвижимого имущества. Но в перечне отсутствуют нежилые помещения в качестве предмета залога, рассматривая их как часть здания, жилого дома или сооружения. Законодатель не выделяет нежилые помещения как отдельный объект недвижимого имущества. Следует отметить, что ипотека нежилых помещений, в последнее время, достаточно распространенное явление. В связи с этим, отсутствие на законодательном уровне нежилых помещений, как объектов недвижимости, которые могли быть предметом ипотечного кредитования, часто порождает неверное их понимание правоприменителем. Это ведет к тому, что к нежилым помещениям на практике относят площади в зданиях или сооружениях, которые не являются отдельными помещениями и которые не могут быть предметом ипотеки. Например, залогодатель подал в Арбитражный суд заявление на учреждение юстиции за отказ в государственной регистрации договора ипотеки части нежилого помещения, принадлежащего залогодателю на праве собственности.
В ходе судебного разбирательства учреждение юстиции пояснило, что согласно условиям договора об ипотеке, представленного ему на государственную регистрацию, предметом договора являлась часть площади в одном складском помещении, которое являлось собственностью залогодателя.
Суд принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, а значит, суд признал законным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора ипотеки. Согласно ч. 4 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Но при этом согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом, как было установлено в ходе судебного процесса, в Едином реестре зарегистрировано право собственности на складское помещение как на один объект недвижимости. Его раздел на отдельные помещения и регистрация прав на эти помещения в установленном порядке не были осуществлены.
Таким образом, для того чтобы исключить возможность расширительного толкования нежилого помещения как предмета ипотеки, представляется возможным внести соответствующие изменения в ч. 1 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке». В частности, п. 3 ч. 1 ст. 5 данного федерального закона и изложить текст в данном содержании : жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, а также отдельные нежилые помещения, расположенные в жилых и нежилых зданиях и сооружениях.
Говоря о проблемах правового регулирования ипотеки, можно отметить и другую проблему, а именно о сложностях погашения ипотечного долга путем обращения взыскания на жилье (в случае невыполнения залогодателем обязательства по погашению кредита), приобретенное гражданином за счет средств ипотечного кредита, если он является единственным пригодным для постоянного проживания должника и совместно проживающих с ним членов семьи помещением. Сложность процедуры взыскания долга состоит в том, что у должника отсутствуют финансовые средства, достаточные для погашения ипотечного долга, и другое имущество, на которое может быть обращено взыскание.
В соответствии со статьями 77¸78 Федерального закона «Об ипотеке» допускается обращение взыскания задолженности по кредиту на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры.
Следовательно на жилой дом может быть обращено взыскание задолженности с должника по ипотечному кредиту даже в случаях, когда такой дом является для него и членов его семьи единственным жильем, пригодным для постоянного проживания.
Обращение взыскания на жилой дом допускается только в судебном порядке. При этом, на законодательном уровне не предусмотрено выселение должника и членов его семьи из дома, на который обращено взыскание. Следует включить в Федеральный закон «Об ипотеке» норму, которая предусматривала бы возможность принудительного выселения в судебном порядке должника и членов его семьи, проживающих в жилом доме, приобретенного или построенного гражданином на средства ипотечного кредита и являющимся их единственным жилым помещением, с предоставлением жилого помещения маневренного фонда или другого жилого помещения в пределах социальной нормы, предоставляемого кредитором для этих целей.
Таким образом, следует заметить, что отдельные нормы российского законодательства, которые непосредственно являются средством правового обеспечения ипотечного кредитования, не являются совершенными.
Список литературы
1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14–17.
2.Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы. [Текст] // Юридический мир. - 2008. -№2. - С. 29.
3. Жариков Ю.Г., Литовкин В.Н., Масевич М.Г., Комментарий к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Текст] // Жилищное право. - 2008. - №2. - С. 27.
4. Иванова С.А. О проблемах правового регулирования возврата долга путем обращения взыскания на жилой дом (квартиру), построенный или приобретенный за счет средств ипотечного кредита // Современный юрист. – 2015. – № 2. – С. 40–49.
5.Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
6. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 2016, № 27 (часть II), ст. 4248.
