26 мая 2018г.
На современном этапе становления жилищного и инвестиционного права одно из ключевых мест занимает договор долевого участия в строительстве жилья, в том числе и многоквартирных домов. Заключение договоров по строительству многоквартирных домов имеет свою специфику и ряд особенностей. Со временем судами были определены подходы к рассмотрению дел. Так, к примеру, Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в своем Информационном письме от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» проанализировав все позиции, обозначил рамки по целому комплексу проблем, которые связывают с уступкой права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) у участником долевого строительства имеется возможность совершить уступку права требований по вышеупомянутому договору. Однако уступка будет возможна только в том случае, если была осуществлена оплата цены данного договора.
Cоглашение об уступке права требования в обязательном порядке должно пройти государственную регистрацию, если иного не предусматривается законом.
Тем самым, Федеральный закон № 214-ФЗ содержит в себе общую информацию и требования к совершению уступки прав требований по договору. Он же включает в себя и определенные ограничения. Данный вопрос в научном труде «Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» был досконально разобран Новоселовой Л.А.
К примеру, к таким ограничениям, будет относиться, в первую очередь, возможность осуществления уступки права требования, или как ее частно называют, цессии. Она возникает только тогда, когда будет осуществлена государственная регистрация договора, и сторонами еще не подписаны передаточный акт или же иной документ, подтверждающий передачу объекта строительства.
К еще одному ограничению можно отнести возможность осуществления уступки права требования только после того, как дольщиком будет осуществлена уплата договора. Иначе дольщик будет вынужден вместе с договором уступки права требования на такую недвижимость заключить еще и договор, согласно которому он обязуется перевести вышеобозначенный долг на нового участника долевого строительства с предварительным получением согласия от кредитора-застройщика.
И наконец, уступка права требования по договорам участия в долевом строительстве невозможна в том случае, если договоры были заключены с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями. Как это бывает, такие договоры со стороной – юридическим лицом или предпринимателем, связаны с инвестиционной деятельностью.
Тем самым, в случае, если при строительстве многоквартирного дома у коммерческой организации имеется доля, выраженная в нескольких квартирах, в дальнейшем организация будет вынуждена оформить эти квартиры в свою собственность, иначе это будет противоречить Федеральному закону № 214-ФЗ, потому как провести уступку права требования на квартиру гражданам до окончания срока строительства с соответствующей наценкой не представится возможным.
Однако вышеуказанный закон не содержит никаких ограничений по отношению к физическим лицам, которые могут на раннем этапе строительства вложиться в постройку нескольких квартир, а затем уступить их третьим лицам.
Детального анализа требуют и иные вопросы, возникающие при рассмотрении отношений, связанных с договором уступки прав требования.
К примеру, не редко встречается ситуация, при которой на момент уступки права требования по договору участия в долевом строительстве дольщиком не осуществлена выплата всей стоимости квартиры. При таких обстоятельствах у дольщика в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации возникает обязанность по заключению договора о переводе долга на нового участника долевого строительства.
В Федеральном законе № 214-ФЗ не закрепляется ответ на вопрос о государственной регистрации перевода долга на нового участника долевого строительства. По всей видимости, данная норма подразумевала составление сторонами единого документа, который бы содержал в себе положения, раскрывающие уступку прав требования и перевод долга. Однако такое представить довольно проблематично, поскольку это две совершенно разные сделки. Тем более, что перевод долга на другого участника осуществляется исключительно при наличии надлежащим образом оформленного согласия застройщика. Иначе перевод долга, как и сам договор уступки права требования, может быть признан недействительным.
При отсутствии законодательно закрепленной обязанности составления единого документа, обязать к этому всех участников невозможно. Следовательно, вполне логичной выглядит ситуация, при которой стороны имеют на руках огромное количество документов: это и договор уступки права требования, и договор о переводе долга, и даже письменное согласие кредитора-застройщика.
Тогда, для упрощения документооборота, договор уступки права требования в качестве приложений может содержать в себе договор о переводе долга, а также согласие застройщика.
Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Определенные проблемы могут возникнуть и при применении положения Закона о запрете уступки после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.
Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет объекта сделки уступки (права требования). Таким образом, положения ч. 2 ст. 12 Закона по существу лишь констатируют, что уступка прав по исполненному обязательству (создать и передать объект строительства) невозможна.
Список источников и литературы
1 Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ [в ред. от 18.04.2018 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5.
2 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений внекоторые законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ [в ред. от 31.12.2017 г.] // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. – № 1 (ч.1) . – Ст. 40.
3 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. – М. : Статут. – 2011. – 847 с/
4 Новоселова Л.А. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. – 2005. – № 8.
5 Панова А.С. Гражданское право. Часть вторая : учебник / отв.ред., Ж.Н. Бородина. – М. : Изд-во «Познание» Института экономики, управления и права. – 2014. – 576 с.
