Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ОСОБЕННОСТИ СДАЧИ СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ В КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ

Авторы:
Город:
Краснодар
ВУЗ:
Дата:
02 июня 2017г.

Российская Федерация является правовым государством, которое устанавливает гуманистические конституционные основы и опирается на права человека и гражданина, которые признаются высшей ценностью [5, c.47]. Конституция Российской Федерации в статье 40 предусматривает право каждого гражданина на жилище [1].

По мнению Л.  В.  Масленниковой, на  сегодняшний день в России существует ряд проблем,  с которыми приходится сталкиваться и гражданам, и чиновникам в процессе реализации конституционного права российских граждан на жилище. Российская Федерация - социальное государство, политика которого, направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободу развития человека, государство обязано создать все необходимые условия для того, чтобы право граждан на жилище действительно реализовывалось, а не просто было закреплено в основном законе государства [7, c.15].

Так, законодательство Российской Федерации предусматривает владение, пользование и распоряжение своим жильем. Одним из способов распоряжения является сдача жилья в коммерческий наем. Законодатель не закрепляет термин «коммерческий наем», он, в основном, используется в юридической литературе для разграничения его с социальным наймом. В связи с этим, в некоторых случаях правоприменителю приходится обращаться к общетеоретическим исследованиям [6, с.97]. Договор коммерческого найма по своей сути является гражданско-правовым договором и, в основном, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ). Согласно статье 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем [2]. Однако в ряде случаев гражданское законодательство напрямую отсылает к Жилищному кодексу Российской Федерации (далее ЖК РФ). Например, жилищное законодательство определяет, что признается жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ), устанавливает пределы его использования (ст. 17 ЖК) [3]. Коммерческий наем является одним из самых распространенных договоров, поэтому при его заключении необходимо обратить внимание на все его особенности.

Закон не ограничивает лиц, которые могут сдавать жильё в коммерческий наем - это могут быть как государственные и муниципальные органы, так и юридические лица и граждане, однако быть нанимателями могут только граждане. Если в договоре со стороны нанимателя участвует юридическое лицо, то он уже является договором аренды жилого помещения.

При заключении договора управомоченным собственником лицом необходима специальная доверенность, удостоверенная нотариусом, в которой должны содержаться положения, касающиеся порядка заключения договора.

При сдаче жилья в коммерческий наем, в отличие от социального найма, не требуется получения предварительного разрешения от специально уполномоченных органов, постановка на жилищный учет и признания нанимателей нуждающимися в жилье. Для заверки договора нет необходимости обращаться к нотариусу, он может быть составлен и в простой письменной форме. Среди желающих снять жилье немало тех, кто считает письменное заключение договора не обязательным. Однако это является единственной гарантией восстановления нарушенных прав в случае возникновения разногласий у собственника и жильцов. Также это является единственным существенным условием, установленным законом. Для правильной сдачи своего жилья в коммерческий наем перед заключением договора в письменной форме следует взять выписку из домовой книги и провести оценочную экспертизу имущественного объекта. Дополнением к договору должен служить акт приема-передачи имущественного объекта, в котором прописывается все имущество, находящееся в жилом помещении.

Еще одной особенностью сдачи собственного жилья в коммерческий наем является самостоятельное установление определенной платы за проживание, однако её размер не должен превышать установленных законом пределов. Как правило, коммунальные услуги оплачивают проживающие лица. Единственное исключение - сдача комнаты в квартире, так как в данном случае сложно будет посчитать, какое количество воды или электроэнергии израсходовал каждый жилец, поэтому в таких случаях собственник оплачивает услуги самостоятельно. В договоре обычно указывается дата, когда должна быть внесена плата за проживание. В случае просрочки либо отказа жильца в предоставлении денежных средств, собственник имеет право обратиться в суд. Однако, к сожалению, судебное разбирательство может длиться достаточное количество времени, а выселить недобросовестного жильца в таком случае без решения суда он не может.

Следует отметить важное условие, гарантирующие права нанимателя. При смене собственника жилец имеет право на проживания до истечения срока заключенного договора. Помимо нанимателя в жилое помещение могут вселяться и иные лица, но только с предварительного согласия собственника жилья. Это правило не касается несовершеннолетних членов семьи нанимателя - они могут вселяться беспрепятственно.

При заключении договора оговаривается срок коммерческого найма, который не может превышать пяти лет. Даже в том случае, если срок по каким-либо причинам не установлен в договоре, то он считается заключенным на пять лет от даты подписания. По истечении данного срока допускается его продление, если собственник желает и далее сдавать своё жильё. Коммерческий наем может быть и краткосрочным, не превышающим года. Здесь тоже имеются свои особенности. При краткосрочном найме существует множество ограничений. Например, вселение новых жильцов может произойти только с согласия владельца жилья и всех проживающих в нем лиц. Также если договор заключен на срок менее года, то наниматель не имеет права сдавать квартиру в поднаём или вписать вместо себя другого человека. Поэтому если будет необходимо оформить договор на другое лицо, то нужно будет с согласия собственника заключить новый договор. Ещё одним ограничением является то, что после окончания действующего договора, наниматель не имеет приоритетного права на заключение договора на новый срок.

На практике распространенными являются случаи заключения договора коммерческого найма на 11 месяцев. Это объясняется тем, что при заключении договора на срок до года не требуется государственная регистрация, и таким образом собственники пытаются избежать уплаты налога, который в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации возникает при получении дохода от сдачи в наем жилья [4]. В случае сдачи жилья на длительный срок собственники каждые 11 месяцев либо продлевают договор, либо заключают новый.

Также отличительная особенность коммерческого найма проявляется в том, что сдавать можно любое изолированное жилое помещение. Это могут быть частные дома, квартиры, части домов или квартир. Площадь предоставляемого жилого помещения не нормируется, не требуется выполнения каких-либо условий и предпосылок как при социальном найме. При этом помещение, сдающееся в наем, должно быть пригодным для проживания, должны быть соблюдены все санитарно-гигиенические и строительные нормы и нормы противопожарной безопасности.

Подводя итог вышесказанному, следует отметить, что в ГК РФ устанавливаются общие положения договора коммерческого найма жилого помещения. Для того чтобы у собственников не возникало проблем при сдаче собственного жилья в наем, а у судов исключалась возможность разночтения норм права, мы предлагаем закрепить понятие «коммерческий наем» в ЖК РФ и указать особенности сдачи жилья в коммерческий наем.

Список литературы

 

1. Конституция Российской Федерации принята референдумом 12.12.1993г. //Российская газета. – 1993. – 25 декабря.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (ред. от28.03.2017г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. -1996. - N 5. - Ст. 410.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. N 188-ФЗ (ред. от 28.12.2016г.) //Российская газета. – 2005. – 21 января.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 1 января 2001 г. N 14-ФЗ (ред. от 03.04.2017г.) //Собрание законодательства Российской Федерации. – 2000. - N 32. - Cт. 3340.

5. Кудрявцева Л.В., Афисов В.В. Принцип приоритета и гарантированности прав личности в деятельности органов местного самоуправления //В сборнике: Государственное и муниципальное право: теория и практика. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Отв.ред.: Сукиасян А.А. 2015. – С.47.

6. Кудрявцева Л.В. Вопросы соотношения договора подряда и трудового договора //В сборнике: Актуальные проблемы современной науки III Международная научно-практическая конференция. Северо-Кавказский гуманитарно-технический институт; Словацкий университет святых Кирилла и Мефодия под ред. О.Б. Бигдая. – 2014. – С.97.

7. Масленникова Л.В. Признание граждан малоимущими в целях постановки их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по законодательству Краснодарского края // Научный журнал КубГАУ. - 2014. -№ 100(06). - С. 15.