04 января 2016г.
Положительной тенденцией последних лет является появление и постепенное развитие схем приобретения жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека в городе Тюмень – это хорошая возможность решить жилищные проблемы. За последние годы появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования.
В г.Тюмени имеется 20 ипотечных банков (на 1.06.2014 г.), которые предлагают заемщикам 184 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости [2].
Ставки по ипотеке в г. Тюмени находятся в диапазоне 7,9 % – 20,00 % годовых по рублевым кредитам и 7% – 14,10% годовых по валютным кредитам (на 1.06.2014 г.), минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 0 %, срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет.
Очень часто перед заемщиком стоит вопрос: «Как выбрать банк, и какой ипотечной программой воспользоваться?». Для выбора ипотечной программы в банке нами определены основные критерии отбора: условия кредита, требования к заемщику, созаемщики и поручители, условия погашения кредита. Далее представлены три компромиссные схемы для решения проблемы.
Схема 1 «Количество побед критериев».
где
- номера критериев;
- виды ипотечных программ;
Pij - победа или проигрыш критерия, в случае победы, присваивается 1, в случае не победы - 0.
Схема 2 «Взвешивание побед».
Каждому критерию присваиваем важность (
). Область ограничения для коэффициента важности выглядит следующим образом:
где аij - значение критерия:
Схема 3. «Нормализация критериев».
Для сопоставимости
критериев, приведем их к безразмерным величинам, т. е. к коэффициентам. Расчет коэффициентов осуществляется по формулам
[1]:
где Fj (B) - текущее значение i - го критерия;
- идеальное (максимальное или минимальное) значение
i - го критерия;
М1 - множество критериев, которые стремятся к максимуму;
М2 - множество критериев, которые стремятся к минимуму.
Расчет возможен по следующей формуле, где учитывается важность каждого критерия.
Данные схемы позволят выбрать
оптимальную ипотечную программу в том или ином банке.
|
Критерий
|
Сбербанк
«Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья»
|
ВТБ
– 24
«Квартира на первичном рынке»
|
Х-М банк
«Новостройка»
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|
1.Условия кредита
|
|
|
|
|
1.1.Валюта кредита
|
Руб.
|
Руб.
|
Руб.
|
|
1.2.Ставка кредита, %
|
От 12,00
|
От 12,15
|
От 10,00
|
|
1.3.Обеспечение кредита
|
|
Приобретаемая квартира
|
|
|
1.4.Срок кредита, лет
|
30
|
50
|
30
|
|
1.5.Размер кредита, тыс. руб.
|
От 300
|
От 300
|
От 300
|
|
1.6.Первоначальный взнос,
%
|
15
|
10
|
20
|
|
1.7.Подтверждение дохода
|
Справка
|
Справка
|
Справка
|
|
1.8.Срок рассмотрения заявки
|
До 10 дней
|
До 4 дня
|
До 3 дней
|
|
2. Требования к заемщику
|
|
|
|
|
2.1.Возраст заемщика, лет
|
21-75
|
21-75
|
21-65
|
|
2.2.Гражданство РФ
|
Требуется
|
Не требуется
|
Требуется
|
|
2.3.Регистрация по месту получения кредита
|
Требуется
|
Не требуется
|
Не требуется
|
|
2.4.Общий трудовой стаж
|
От 1 года
|
От 1 года
|
Не требуется
|
|
2.5.Трудовой стаж на последнем месте
работы
|
от 6 мес.
|
4 мес.
|
От 6 мес.
|
|
3.Созаемщики и поручители
|
|
|
|
|
3.1.Наличие поручителей
|
Не требуется
|
Не требуется
|
Не требуется
|
|
3.2.Привлечение созаемщиков
|
Возможно
|
Возможно
|
Возможно
|
|
4. Условия погашения кредита
|
|
|
|
|
4.1.Платежи
|
Аннуитетные
|
Аннуитетные
|
Аннуитетные, дифференцированные
|
|
4.2. Досрочное погашение без санкций
|
После 4 мес.
|
В любое время
|
В любое время
|
|
4.3. Минимальная сумма досрочного платежа
|
15000 руб
|
Без ограничений
|
Без ограничений
|
|
4.4.Расходы по кредиту:
|
-
|
-
|
-
|
|
- рассмотрение кредитной заявки;
|
бесплатно
|
бесплатно
|
бесплатно
|
|
- проверка документов и объекта ипотеки
|
бесплатно
|
бесплатно
|
бесплатно
|
|
- оценка объекта
|
бесплатно
|
бесплатно
|
бесплатно
|
|
- комиссия за выдачу
|
бесплатно
|
бесплатно
|
бесплатно
|
В Табл.1 выбираем оптимальные условия (выделено жирным шрифтом), т. е. определяем «победу»
банка (ипотечной программы)
по всем перечисленным критериям. Далее осуществим расчет по формуле
1. Результаты занесены в Табл.2. Обозначения: 0 – не победа показателя (критерия), 1 – победа
показателя (критерия).
Таблица 2 Определение «победы» критериев
|
Критерий
|
Сбербанк
«Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья»
|
ВТБ-24
«Квартира на первичном рынке»
|
Х-М Банк
«Новостройка»
|
|
1. Условия кредита
|
-
|
-
|
-
|
|
1.1.Валюта кредита
|
1
|
1
|
1
|
|
1.2.Ставка кредита, %
|
0
|
0
|
1
|
|
1.3.Обеспечение кредита
|
|
-
|
|
|
1.4.Срок кредита, лет
|
0
|
1
|
0
|
|
1.5.Размер кредита
|
1
|
1
|
1
|
|
1.6.Первоначальный взнос,
%
|
0
|
1
|
0
|
|
1.7.Подтверждение дохода
|
1
|
1
|
1
|
|
1.8.Срок рассмотрения заявки
|
0
|
0
|
1
|
|
2. Требования к заемщику
|
-
|
-
|
-
|
|
2.1.Возраст заемщика, лет
|
1
|
1
|
0
|
|
2.2.Гражданство РФ
|
0
|
1
|
0
|
|
2.3.Регистрация по месту
получения кредита
|
0
|
1
|
1
|
|
2.4.Общий трудовой стаж
|
0
|
0
|
1
|
|
2.5.Трудовой стаж
на последнем месте
работы
|
0
|
1
|
0
|
|
3. Созаемщики и поручители
|
|
|
|
|
3.1.Наличие поручителей
|
1
|
1
|
1
|
|
3.2.Привлечение созаемщиков
|
1
|
1
|
1
|
|
4. Условия погашения кредита
|
-
|
-
|
-
|
|
4.1.Платежи
|
0
|
0
|
1
|
|
4.2.Досрочное погашение без санкций
|
0
|
1
|
1
|
|
4.3.Минимальная сумма
досрочного платежа
|
0
|
1
|
1
|
|
4.4.Расходы по кредиту:
|
-
|
-
|
-
|
|
- рассмотрение кредитной заявки;
|
1
|
1
|
1
|
|
- проверка документов и объекта ипотеки
|
1
|
1
|
1 |
|
- оценка объекта
|
1
|
1
|
1
|
|
- комиссия за выдачу
кредита
|
1
|
1
|
1
|
|
- открытие ссудного счета
|
1
|
1
|
1
|
|
- получение
кредитных
средств
наличными
и ведение
ссудного счета
|
1
|
1
|
1
|
|
- оформление документов по ипотеке
|
1
|
1
|
0
|
|
- плата за досрочное погашение кредита
|
1
|
1
|
1
|
|
- санкции за просрочку погашения
|
0
|
1
|
1
|
|
- комиссия
за
перечисление
платежей
в
счет погашения кредита
|
1
|
1
|
1
|
|
15
|
23
|
21
|
Из Табл.2 видно, что лидирует ВТБ - 24 (программа
«Квартира на первичном
рынке»). Х-М Банк незначительно отстает
от лидера. Для того чтобы принять окончательное решение осуществим выбор ипотечной программы по формуле 3.
В Табл.3 оставлены только
те критерии, по которым имеются
различия между характеристиками ипотечных программ. Коэффициент важности
определили экспертным методом.
Схема 3 Расчет по схеме «взвешивание победы»
|
Критерий
|
Сбербанк
«Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья»
|
ВТБ24
«Квартира на первичном рынке»
|
Х-М банк
«Новостройка»
|
|
|
1.Ставка кредита, %
|
0
|
0
|
1
|
0,3
|
|
2. Срок кредита, лет
|
0
|
1
|
0
|
0,1
|
|
3. Первоначальный взнос,
%
|
0
|
1
|
0
|
0,1
|
|
4. Срок рассмотрения заявки
|
0
|
0
|
1
|
0
|
|
5. Возраст заемщика, лет
|
1
|
1
|
0
|
0
|
|
6. Гражданство РФ
|
0
|
1
|
0
|
0
|
|
7. Регистрация по месту получения кредита
|
0
|
1
|
1
|
0
|
|
8. Общий трудовой стаж
|
0
|
0
|
1
|
0,05
|
|
9.Трудовой стаж на последнем месте работы
|
0
|
1
|
0
|
0,05
|
|
10. Платежи
|
0
|
0
|
1
|
0,2
|
|
11.Досрочное
погашение без санкций
|
0
|
1
|
1
|
0,05
|
|
12.Минимальная сумма досрочного
платежа
|
0
|
1
|
1
|
0,05
|
|
13. Оформление документов по ипотеке
|
1
|
1
|
0
|
0,05
|
|
14. Санкции за просрочку погашения
|
0
|
1
|
1
|
0,05
|
|
Сумма побед (сх.1)
|
2
|
10
|
8
|
1
|
|
|
0,05
|
0,45
|
0,7
|
-
|
Из Табл.3 видно, что с учетом важности
критериев, программа «Новостройка» в Ханты-Мансийском банке является оптимальной для приобретения квартиры
на первичном рынке.
Список литературы
1. Васильев В. Д. Оптимизационный подход к выбору
инвестиционных стратегий и проектов в строительстве объектов региона.
– СПб.: Изд-во СПбГУЭФ,
2004. – 287 с.
2. IPOhelp. Ипотека шаг за шагом. [Электронный ресурс]// http:// www.ipohelp.ru.
