17 февраля 2018г.
Земельные активы предприятия – это экономические ресурсы в виде земельных участков, сформированные с определенной хозяйственной целью за счет инвестированного в них капитала. Принципами формирования земельных активов являются: экономическая целесообразность использования (обладания); возможность привлечения инвестиций, получения дохода; обладание стоимостью, производительностью, ликвидностью; вариативность использования, возможность управления рисками. При соблюдении этих принципов возможно вовлечение земельного ресурса не только в земельный оборот, но и в использование его на финансовом и фондовом рынках.
В настоящее время оборот земельных участков на новом этапе земельных преобразований становится важным базовым элементом функционирования экономики России. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли в стране, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства, и его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются соответствующие юридические документы.
Процесс использования земельных активов предприятий в качестве инвестиций сдерживается рядом факторов:
- отсутствием оформленного в установленном порядке права собственности на земельные участки;
- неупорядоченностью в правовом и экономическом отношении земельных долей, образовавшихся в процессе земельной реформы;
- неразвитостью инфраструктуры земельного рынка;
- отсутствием единых методических подходов к оценке залоговой стоимости земельных участков.
Одним из механизмов информационного обеспечения деятельности государства в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения и минимизации транзакционных издержек является Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель, ежегодно составляемый Росреестром при участии министерств и ведомств. Однако, в них информации о затратах и каких - либо издержках практически нет [1 - 3].
В этих условиях для развития рыночной экономики в России значение минимизации транзакционных издержек, которые могут возникать при подготовке инвестиционного проекта с использованием земельных активов предприятия, трудно переоценить, и оно определяется необходимостью привлечения отечественных и иностранных инвестиций в сельское хозяйство для модернизации аграрного сектора и обеспечения его перехода на инновационный путь развития. Свойства таких издержек позволяют отнести к ним затраты, направленные на оформление права собственности на землю, получение сведений из кадастра недвижимости и о зарегистрированных правах, на анализ состояния земельных участков и получение необходимых согласований. В настоящее время в транзакционной отрасли работают государственные органы управления, частные службы (правовые, информационные, риэлтерские компании), функции которых заключаются в том, чтобы способствовать организации подготовительных этапов инвестиционного проекта.
В России транзакционные издержки очень значительны. Дополнительные расходы, возникающие в связи с отсутствием четкого и прозрачного механизма определения стоимости земли, информационного и аналитического обеспечения операций с недвижимым имуществом и землей, открытых источников информации и баз данных, необходимых для анализа и разработки инвестиционных планов, увеличивают нагрузку на инвесторов. Организация услуг в данной сфере выдвигает на первый план задачу эффективного размещения ресурсов и распределения ответственности между органами власти и аутсорсинговыми организациями для сокращения таких государственных расходов, стоимости услуг и сроков их реализации.
К одним из самых значительных транзакционных издержек следует отнести, в первую очередь, затраты, связанные с оценкой сельскохозяйственных земель. В настоящее время ощущается дефицит независимых оценочных компаний, специализирующихся на такой оценке. Высокая стоимость землеустроительных, кадастровых и иных видов работ сдерживает процесс формирования земельных активов. Среди других сдерживающих факторов следует назвать:
- отсутствие механизмов титульного страхования и страхования земель от ухудшения или потери плодородия вследствие техногенных причин и форс-мажорных обстоятельств;
- малая доступность информации о качественных характеристиках земельного участка;
- нерешенность проблемы передачи информации от ведомств, занимающихся формированием, регистрацией и учетом объектов недвижимого имущества кредитно-финансовым учреждениям.
Земельный актив - это «живой» актив, который может со временем деградировать, если не проявлять о нем заботу и не развивать путем улучшения его характеристик и девелопмента. К сожалению, все действия с землей связаны с высокими затратами, и для собственника, не имеющего собственных средств, становится непосильным дальнейшее развитие земельных активов. Поэтому земельные активы в России в основном используются экстенсивно, и очень востребованными являются механизмы привлечения инвестиций для осуществления проектов развития и строительства.
Мониторинг земель сельскохозяйственного назначения должен включать систематические наблюдения за развитием процессов деградации почв (изменением реакции почвенной среды, содержанием органического вещества и элементов питания, разрушением почвенной структуры, засолением, осолонцеванием, заболачиванием, переувлажнением, подтоплением земель, развитием водной и ветровой эрозии, загрязнением почв пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, промышленными, бытовыми и иными отходами, изменением других свойств почвы).
Минимизация транзакционных издержек в развитых странах осуществляется в рамках институтов на основе разработанного законодательства, регулирующего их экономическую деятельность. Поскольку в России пока не существует условий для создания эффективных институтов, в задачи которых входит экономия транзакционных издержек, переходный период характеризуется появлением специфических институтов.
В настоящее время в нашей стране во многих регионах отсутствуют институты, контролирующие результативность транзакционных затрат, при этом унаследованные от плановой системы программы обучения наталкиваются на нестабильные условия функционирования рынка и узкую специализацию предприятий. Предлагается использовать опыт зарубежных стран, причем основное внимание должно быть уделено правовому регулированию отношений, контролю за рынком землеустроительных работ, совершенствованию системы регистрации прав на недвижимое имущество, созданию системы кадастра недвижимости, развитию кредитно-финансовой системы и обеспечению судебной системы.
Консультативный совет по иностранным инвестициям в России, осуществляющий прямые инвестиции в российскую экономику, мог бы стать координирующим органом в плане выработки конкретных рекомендаций по созданию условий для экономии транзакционных затрат с целью улучшения инвестиционного климата в России, созданию привлекательности образа России как страны, принимающей инвестиции.
При этом следует отметить, что речь здесь идет соответственно о транзакционных услугах в легальном частном секторе экономики.
Слабая инфраструктура для развития рынка земли и отсутствие контроля за законностью совершения сделок приводит к росту стоимости транзакционных услуг из-за возможности их получения в обход законных методов (в теневой экономике).
Криминогенность данной сферы также приводит к росту издержек. Транзакционные издержки в бюрократических организациях возрастают, сдерживая инвестиции, обеспеченные земельными активами и направленные в проекты по модернизации аграрного сектора экономики. Основными причинами увеличения издержек в таких условиях является резкий рост количеств согласований в различных организациях, предоставляющих данные проекты.
Список литературы
1. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2013 году. - М.: Росреестр. – 2014. - 197 с.
2. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2014 году». - М.: Росреестр. – 2015. - 200 с.
3. Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель Российской Федерации в 2015 году» - М.: Росреестр. – 2016. - 202 с.
