К ВОПРОСУ О НЕОБХОДИМОСТИ СМЕНЫ ПРИОРИТЕТОВ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

     Важность развития жилищного строительного в структуре рынка недвижимости обусловлена, в первую очередь, интересами национальной экономики страны, так как в настоящее время наиболее сложной является проблема обеспечения различных категорий граждан доступным жильем на уровне современных требований его безопасности, качества и энергоэффективности. Правительствами развитых стран разрабатываются и реализуются различные программы жилищного строительства, включающие разнообразные схемы по стимулированию строительства жилья и повышению его доступности для населения. Подавляющая часть государственных программ ведущих стран мира направлена на развитие ипотечного рынка жилищного строительства (синтез рынок жилья–банк–население). С. Куценко[1, с.41] обобщил имеющуюся мировую практику решения жилищных проблем населения, отметим лишь наиболее актуальные для российского рынка: увеличение бюджета федеральной жилищной программы, субсидии на покупку первого дома молодым семьям в размере 17,5% (Великобритания);30% строящегося жилья для социального найма (Испания); бюджетные субсидии частным компаниям на строительство доступного арендного жилья, хостелов (Нидерланды, Германия);госгарантии по займам поставщикам арендного жилья на строительство домов (европейские страны);налоговые льготы, субфедеральные и федеральные субвенции, использование налоговых зачетов, которые позволяют сократить налогооблагаемый доход пропорционально объему инвестиций в строительство арендного социального жилья в соотношении один к одному; поддержка жилищных корпораций и ассоциаций как основных контрагентов арендного жилья (США) и пр.А.Осипов [3] подчеркивает привлекательность развития строительных сберегательных касс (ССК) в снижении социальной напряженности, с чем нельзя не согласиться. В Германии и других странах Европы помимо банков на рынке предлагают свои посреднические финансовые услуги ССК, которые являются единственным вариантом для европейца со средним уровнем дохода приобрести собственное жилье. По германскому типу банк открывает счет, куда производятся отчисления зарплаты и прочих доходов соискателя, убеждается в его кредитоспособности (до 3 лет). За этот период должно сформироваться 30% стоимости жилья, в этом случае банк может выступить дополнительным звеном между ССК и клиентом, прокредитовав остаток суммы. Квартира остается в собственности банка на весь срок кредитования от 10 до 36 лет при ставке от 5 до 7% годовых до полной выплаты покупателем заявленной суммы. В случае с ССК в чистом виде, квартира на протяжении всего процесса остается в собственности ССК до полной выплаты покупателем суммы. Срок внесения предоплаты – 5 лет, на предоплату обычно приходится до 40% от стоимости жилья. Максимальный срок кредитования ограничен 18 годами, штрафов за досрочное погашения не предусмотрено, ставка также колеблется от 3 до 5% годовых. На ССК приходится до 30% сегмента всего германского рынка жилья, в других европейских государствах этот процент ниже, но также значителен. В Германии ССК финансово-независимы, в отличие от аналогичных участников рынка других европейских государств, которые вынуждены привлекать средства инвесторов. Государством практикуются разного рода субсидии для льготных категорий граждан и для молодых государственных служащих, имеющих семью и детей. Особенно такая практика субсидирования распространена в Швеции. Отдельным вариантом ССК являются некоммерческие и контролируемые государством жилищные общества в Великобритании и Гонконге. О столь привлекательном предложении россиянин может только мечтать в условиях роста финансовых рисков при неопределенности долгосрочной кредитно-финансовой политики государства. Также представляет интерес ипотечный рынок жилья в США, регулируемый Федеральным Правительством. Основные социальные программы, используемые правительством, сводятся к льготному кредитованию социально уязвимых групп населения – ветеранов миротворческих сил и правоохранительных органов, малоимущих, инвалидов. На вторичном рынке ипотечных ценных бумаг доля государства доведена до 90% среди инвесторов. Основные ипотечные учреждения – ссудосберегательные ассоциации, ипотечные и коммерческие банки, кооперативные банки, кредитные союзы, которые в свою очередь заинтересован в растягивании срока кредитования, нередко взимают штраф за досрочное погашение кредита. Ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, секьюритизируются на вторичном рынке агентствами путем выпуска ипотечных долговых ценных бумаг. Кредиты в США выдаются на срок от 3 до 30 лет с процентной ставкой от 2,5 до 8%.Китайская система ипотеки ЖАО близка к немецкой: жилье либо сдается в аренду, либо продается, а за счет исключения из бюджета предприятия затрат на приобретение и содержание жилья, формируется ресурс для повышения зарплаты сотрудникам, что компенсирует им затраты на аренду или приобретения жилья по рыночным ценам. Также распространена практика фондов жилищных сбережений, куда, как в пенсионный фонд, отчисляются предприятием деньги из зарплаты сотрудника (5% в месяц). В связи с чем, бесплатный жилой фонд в Китае, возводимый государством, доступен только для малоимущих граждан.

   Особенностью российской экономики в части реализации социальных гарантий Конституции РФ является внедрение в начале нулевых годов на традиционный рынок недвижимости регионов России нового участника - Агентство по ипотечному кредитованию (АИЖК), что позволило внести коррективы в перечень участников (Правительство региона – АИЖК – платежеспособное население), функции которого близки функциональным особенностям ССК. Обзор экономических мер государственного регулирования мирового рынка недвижимости, систематизированную авторами [1], дополним особенностями их применения в российской практике (Табл.1). Не весь опыт, накопленный на Западе, может быть успешно применен в России, чему препятствуют как объективные, так и субъективные причины. Однако, это тема следующих исследовательских работ автора статьи.

    Основным инструментом, применяемым для повышения обеспеченности населения жильем на сегодняшний день остается ипотечное жилищное кредитование, что соответствует мировым тенденциям, однако, уровень развития данной системы в нашей стране (Табл.2) на порядок отстает от зарубежных стран, что не позволяет говорить о положительном влиянии ипотеки на повышение доступности жилья. По данным АИЖК в 2013 году доля выданных ипотечных кредитов по Тюменской области в общем их объеме по РФ составила лишь 1,94%, что свидетельствует о низком уровне доступности данного ресурса для тюменца, так как темпы роста жилищного строительства регион вывели на лидирующие позиции в масштабах страны (более 1 м2 жилья вводится в год на жителя Тюменской области на протяжении последних пяти лет). За период с 2010 года по 2013 год число выданных ипотечных кредитов увеличилось в 3,05 раза в регионе, но этого недостаточно, темпы роста кредитования в стране превосходят региональные показатели на 17,7%. Средневзвешенный срок кредитования по кредитам выше на 17% и составил в 2013 году 206 месяцев (17,17 лет). Процентная ставка по кредитам за последние три года имеет тенденцию к росту (Рисунок 1). Всё это снижает доступность приобретения жилья, люди не хотят переплачивать лишние деньги (треть, а за частую половина бюджета россиянина). Отличительной стороной развития рынка жилищного строительства в Тюменской области следует признать участие кредитно-банковского сектора не только с позиции финансового посредника, но и в качестве инвестора – собственника жилья на первичном рынке  и автономных округов (ЯНАО и ХМАО), так как недвижимость менее подвержена финансовым рискам и обесцениванию инвестиционного ресурса –

Таблица 2 Основные показатели рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе и по России

аналога сбережениям крупных игроков. Влияние данных участников на развитие рынка жилищного строительства по югу Тюменской области позволяет утверждать об иллюзорности доступности региональной и российской недвижимости в целом для среднего класса.

     Аналитики отмечают, что реальные располагаемые доходы населения выросли за пять лет на 14,905% к концу 2013 года при приросте рыночных цен на жилье на 43,59%. И тем ни менее, данный отрезок следует отнести к благоприятному периоду решения жилищных вопросов, так как наблюдалось снижение процентных по кредитам на фоне падения официального уровня инфляции. Население России в очередной раз поверило в повышение доступности жилья. Однако, кардинальным образом ситуация меняется с середины 2014 года: рост расходов домохозяйств на текущее потребление и на ЖКУ при падении доходов на фоне обесценивания сбережений в условиях нарастающей инфляции. Возвращаясь к мировому опыту решения поднятой проблемы относительно России, следует признать наличие заметной тенденции последних 10 лет в развитых странах - повышение доступности жилья прежде всего за счет активного строительства социального жилья и многоэтажных домов в аренду, в том числе высокие темпы роста приходятся на доходные дома (хостелы). Некоторые механизмы мировой практики развития рынка недвижимости могут быть успешно применимы уже сегодня в условиях ухудшения инвестиционного климата в России и оттока капитала из страны (Табл.1). К таковым следует отнести: создание рынка доходных домов и хостелов за счет региональных и федеральных резервов, сформированных в период 2005-2013гг.; совершенствование налогового законодательства и финансовых инструментов; повышение прозрачности и формирование гражданской позиции относительно общественного надзора за сделками на рынке недвижимости (борьба с сокрытием доходов, уклонением от налогообложения), что, в свою очередь обеспечит стабильный приток денежных средств в «копилку» региональных бюджетов по примеру ведущих стран мира; на законодательном уровне закрепление полномочий и функций посредничества за банковским сектором России с запретом на спекулятивные операции с валютой и процентными ставками (российский размах вариации по кредитным и депозитным ставкам более 16% против европейской практики в 2-5%). Как показала практика российских/советских кризисов экономику страны может только поднять/восстановить россиянин и производство. По мере восстановления деловой активности на подрядном рынке жилищного строительства и снятия экономических санкций по отношению к России возможна адаптация всего арсенала финансово-экономических инструментов, зарекомендовавших себя в мировой практике решения жилищных вопросов и повышения доступности жилья для среднего класса.

Список литературы

1.     Иванкина Е.В., Косарева Е.Н., Федотов И.В. Мировой опыт создания и развития рынка доступного жилья и методов его экономического регулирования. // Механизация строительства. – 2013 - №5 (827). - c. 61-64.

2.     Куценко С.Ю. К вопросу о необходимости совершенствования механизмов реализации государственной жилищной политики на муниципальном уровне. //Арктика, 2013 - № 4 (12). – с.40-49.

3.     Осипов А.Ю. Как сделать ипотеку в России доступной? Мировой опыт // Российское предпринимательство. — 2012. — № 12 (210). — с. 10-16.

4.     Филимонова Л.А., Девяткин В.А. Оценка привлекательности и доступности международной недвижимости. // Экономика и финансы: материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием. 12 ноября 2012 г. /Гл. ред. М.П. Нечаев. – Чебоксары: ЭМЦ, 2012. -192с.